ブログ｜土地売却なら調布市などの首都圏で不動産情報を取り扱う株式会社サンケンコーポレーションまで

予測できないタイミングで身に降りかかる、不動産の相続問題。

一生に何度も起こることでもないので、お悩みの理由も様々でしょう。

その中でも、相続した際にかかる税金は大きな悩みの一つではないでしょうか？

今回は、不動産相続時に必要な3つの税金についてご紹介します。

■不動産取得税は不要？

不動産取得税は、生きている人から不動産を取得した際に課金される税金です。

生前に不動産を受け渡しすることは、厳密には相続ではなく贈与にあたります。

そのため、亡くなった方から不動産を相続する場合には、不動産取得税は発生しないのです。

では、不動産相続時にはどのような税金を支払う必要があるのでしょうか？

■不動産取得税がかかるとき

贈与による取得や、相続人以外のものに対してなされた特定遺贈による取得、死因贈与による取得の場合などに、不動産取得税がかかります。

念のため覚えておくと良いでしょう。

■不動産相続時にかかる3つの税金。

相続時にかかる税金は以下の3つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

・相続税

その名の通り、相続した際に必要な税金です。

相続財産の金額が大きいとかかる税金で、全ての場合にかかるわけではありません。

以下の計算式で算出される相続税の基礎控除額を超える遺産であれば、相続税は発生しません。

基礎控除額＝3000万円＋法定相続人数×600万円

相続税は相続開始10ヶ月以内に申請と納税を行うことが必要です。

・不動産譲渡税

不動産譲渡が行われた際に、獲得した資産の取得にかかる税金です。

建物には、購入代金の合計額から減価償却費相当額がひかれたもの、土地に関しては、買い入れたときの購入代金や購入手数料の合計額が譲渡所得となります。

状況や人によって、税金がかからないケースも存在するので注意が必要です。

・登録免許税

相続不動産の名義変更によって発生する税金です。

固定資産税評価額の4％が金額となり、相続登記と同時期に納税義務があります。

いかがでしたか？

不動産相続に関わる3つの税金についてご理解いただけたと思います。

しかし、先にも見たように条件やケースによって、実際必要になるかは異なります。

相続時に悩んだり困ったりしたら、不動産会社に相談するのが良いでしょう。

弊社でも相続不動産相談を承っているので、お困りの際はお気軽にご連絡ください！

先日、投資家のお客さんから相談を受けて、こんな話しをさせて頂きました。

現在、保有している物件が４棟程所有していて、更に増やしたいとの事です。

ですが、都心部では収益物件の価格も値上がりしていて、思い様な利回り物件が出てこないのが現状です。

これから購入しようと考えている殆どの投資の方は都心部での高利回り物件はなかなか少ないでしょう。

幸いに弊社では付き合いのある弁護士さん等から、任意売却の高利回り物件のお話しがたまに頂けるのですが、

殆どの場合は、不動産業者の方が即現金で買っていきます。

投資家の方ですと、どうしても色々な調査や判断に時間がかかってしまったりとかで即決が難しい為、

１日～２日で答えを頂け、決済もすぐして頂ける業者さんに軍配が上がってしまうのが現状です。

そんな中で、投資家の方に相談を受けている訳ですが、みなさん口を揃えて言うのが、購入物件の条件に『旧耐震建物は不可』との条件が入る場合が殆どです。 

昨今、不動産投資に関する様々な情報が飛び交っていますが、投資基準を新耐震とする内容がとても多い訳です。

ですが、これって逆を言えば、旧耐震の物件はライバルが少ない分「投資対象となりやすい」ということの発送の転換も必要です。

今では、山手線内側エリアや都心部の人気エリアで新耐震の建物を購入しようとしても、冒頭で書きました様に、物件価格が上がり、

資金力が乏しい方や高利回りを期待している方は物件の取得がしづらい状況ですね。

とういう事はレバレッジ効果がとても薄い訳です。

そこで、狙いどころの一つとして、面白いのが、超都心・好立地・旧耐震です。

例えば、区分マンションであれば、マンション建て替え円滑化法の施行も進んでおり、バブル期の建物が、あと10年もすれば築40年になり、

これから社会問題化するのは必至です。

建て替え要件の緩和や容積率緩和による措置も、今後一層図られることが予想されますので、

建て替えがしやすくなり、等価交換による恩恵が受けやすくなるということが考えられます。 

もし大きな地震で建物が破損しても、建て替えの口実にもなりますので、他の区分所有の賛同も得やすくなったりするわけです。

「旧耐震の建物で地震が起きて建物壊れたらどうするの？」という話しは良く耳にしますが、

逆転の発想からすると、「地震がチャンス」に変わるのです。

 都心部では、土地の持分価格が、物件価格より高いということもありますので、そういった視点で物件選定をされると、

物件取得が難しい今の状況でも選択肢が広がり、他の投資家より一歩先がいけますよね。

現在では安く買って、高く売り抜くとうい手法は、だんだん難しくなっているのが現状です。

不動産投資も、周りと同じ考えでは投資をしても損をしてしまう可能性が高いです。

本当の不動産投資を成功させるには、将来的に見て本当に良い物件はどんな物件なのかを見抜く先見性というのが必要不可欠です。

みなさん、不動産投資を失敗しないようにお気を付け下さい。

最後までお読み頂き有難うございました。

知り合いの業者さんに「土地買ってください」と言われ、どういう物件か聞いた所、当社からは遠いのですが、面白そうなので見に行ってきました。

当社、調布市なのですが、なんと神奈川県の逗子市です。

相場に価格をチャチャっと調査した所、かなりの安い価格でした。

これはいけるかも・・と思いつつ、車をすっ飛ばして、第三京浜から横浜横須賀道路に入り走る事約１時間半程度かかりました。

まずは腹ごしらえと言う事で、鎌倉に寄って馴染みの定食屋さんでランチを頂きました。

馴染みと言っても、約半年ぶりくらいで、若いころからこちらの方面に来ると、必ず寄る昔ながらの定食屋さんです。

食事を終えて、早速現地に向かいました。

何だか鶴岡八幡宮の参道が工事をやっていて塞がれています。

それから海岸道路に出て、しばらく走ると少し横にそれて、少し行ったあたりでした。

さすがにこの時期の海で泳いでいる人はいません。

海まで歩いていくらもなく、緑が多くとても静かな場所でした。

しかし、現地を見て思ったのが「買ってもお金がかかる・・・」

擁壁工事が必要な場所で、解体も必要・・・接道にも若干の難あり・・

こういう物件をいつも「なるほど値段設定」の物件と呼んでいます。

ある意味、擁壁工事等の得意な業者さんであれば「おいしい・・」のでしょうが、生憎当社はこういった土木工事が出来る工事部隊は持っておりません。

ですが、場所は本当に良い場所なので、需要は見込めそうです。

やり方によっては上手く出来そうな気が・・・

ここでものを言うのが企画力です。

きっと、パワービルダーは建売用地としては買いません。

場所柄、海が近くて静かな場所なので隠れ家的なものも良いでしょう。

土地面積が200坪超えなので、かなり広く使えます。

４宅地に分割も出来なくないですが、ちょっと勿体無いです。

帰って知り合いの１級建築士の先生の相談です。

この先生の得意なのが、こんな所にこんな建物が・・・みたいな少し変わった企画をしてくれる所です。

うまく採算が合えば面白い土地に化けるかもしれません。

続きは気が向いたら、そのうちに書きます

「投資物件選びで失敗したくない」と思われている方も多くいらっしゃると思います。

投資物件選びで特に気をつけるべきこととして「利回りの見誤り」という点があります。

利回りの見誤りとはどういうことでしょうか。

早速見ていきましょう。

■空室物件の利回りには注意しよう

新築の投資物件など、入居者がいない投資物件に記載されている利回りには気をつけましょう。

なぜなら不動産が表示している利回りは、あくまでも全室が埋まっていると想定された場合の利回りだからです。

利回りを鵜呑みにしてしまうと「利回りが高いと思って購入したけど、全然空室が埋まらない！」なんてことにもなってしまいます。

さらに、新築住宅の家賃は周辺の相場よりも高く表示されているケースが多く、結果として利回りも高く表示されている場合もあります。

想定の利回りは、捕らぬ狸の皮算用みたいなものなので慎重に検討するのが一番です。

空室の投資物件を検討する際は、家賃の相場が周辺の相場に見合っているかを確認するようにしましょう。

■空室リスクを割り引いて考えよう

不動産が提示する利回りは、全部屋が満室であることを想定して記載しています。

そのため空室リスクが高い物件では、そのリスクを割り引いて利回りを考えることが必要です。

空室対策をしようにも、フリーレント期間を設けたり、広告を打ったりと、その分の費用がかかりますよね。

その一方で、利回りが低い物件でも空室リスクがかなり低い場所や、需要が高いエリアにある物件だと、安定した収入が得られるようになります。

確かに、想定される利回りが高くても、一向に空室が埋まらないのでは意味がありませんもんね。

■利回りはだんだん下がっていく？

実は投資物件の利回りは購入時が一番高いのです。

それもそのはず。

投資物件は築年数の経過によって、賃料などが緩やかに下落していくものです。

その一方で修繕費などの必要な経費は変わらないので、利回りはどんどん右肩下がりになっていきます。

築年数がかなり経ってきて利回りが当初よりもかなり下がってきたという場合は、投資物件を売るいいタイミングなのかもしれませんね。

■長期入居は利回りがかさ上げされる

実は長期入居者がいる物件では、利回りが少しかさ上げされています。

少しわかりづらいので、具体例を出しましょう。

もし10年間同じ入居者がいたとします。

その際、この方の家賃は入居当初の高い家賃が設定されていましたが、その人がいなくなると家賃は下がってしまいます。

ですので、利回りを見る際はいつから入居者が住んでいるのかも把握しておきましょう。

いかがでしたか。

投資物件を買う際は上記のことに気をつけて検討するようにしましょう。

良い投資物件を見つけて、安定した収入を得られるようにできるといいですね。

何かとハードルが高そうな不動産投資ですが、ポイントをきちんと押さえれば成功率を上げることが出来ます。

そこで今回は不動産投資の基本でもある、投資物件の決め方についてお話していきます。

投資物件を決める際は利回りの知識をしっかり把握しておくことが必要です。

それでは早速見ていきましょう。

■そもそも不動産の利回りって？

不動産投資でよく聞く「利回り」という言葉ですが、これは不動産投資額に対する家賃収入の割合のことです。

もっと簡単に言うと、支出に対する利益の割合です。

不動産投資では、利益が多く出そうな投資物件を購入することがポイントとなりますが、その際の大きな指標となります。

一般的に利回りは（1年間の利益額÷投資額×100）で計算されます。

■どのように投資物件を決めるのか？

以下の投資物件があったとしましょう。

投資先1：投資額1,200万円

利益額60万円

投資先2：投資額4,000万円

 　　　　 利益額140万円

この場合、あなたならどちらの物件を選びますか。

投資額も利益も異なるので、どちらを選べばいいか少し迷ってしまいますよね。

「利益額だけを見れば投資先2の方が高そうですが、実際はどうなんだろう？」

そこで登場するのが利回りです。

先ほどの計算式に当てはめてそれぞれの利回りを見ていくと

投資先1：5%（60÷1,200×100）

投資先2：3.5%（140÷4,000×100）

となり、今回の場合は投資先1の方が利回りは大きいことがわかります。

投資物件を選ぶ際は、このように利回りが大きい方を選ぶのも一つでしょう。

■2つの利回りを抑えておこう

不動産投資には実質利回り（手取り利回り）と表面利回りの2つがあります。

実質利回りを求める式は｛(1年間の利益額－1年間の必要経費)÷投資額×100｝となっています。

この式から見てわかる通り、実質利回りでは経費を考慮した上で利回りを算出するので、投資物件の投資効率を正しく理解できるのです。

表面利回りは、先ほどから紹介している（1年間の利益額÷投資額×100）の計算式です。

コチラは経費などを考慮していないので、投資効率を正しく見極めることはできません。

■物件図面から自分で利回りを算出しよう

利回りの知識を知っているだけでは意味がないですよね。

実際に投資物件を選ぶ中で、実質利回りを算出していくことが重要です。

利回りを計算する際は、価格、家賃、管理費、修繕積立金を踏まえて計算するようにしましょう。

いかがでしたか。

投資物件を見極める際は利回りのことをしっかり把握したうえで選ぶことが必要です。

その際は実質利回りの方で計算するようにしましょう。

最近では多くの若いサラリーマンの方が不動産投資を行っています。

この記事を読んでいるあなたも不動産投資について興味があるはずですよね。

しかし普段の仕事が忙しく、不動産投資について知る機会があまり多くないことと思います。

そこで今回は不動産投資についてご紹介していきます。

■不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産に投資をすることで利益を得る投資のことを指します。

投資と聞くと株式投資や、FX、国内債券が思い浮かぶと思いますが、不動産投資もそういった投資の一つです。

具体的に何をするのかと言うと、アパートやマンションを購入してその物件のオーナーになることで、家賃収入を得ます。

他にも一度物件を購入し、その物件の価値が上がった時に売却をして利益を得る方法もあります。

■どんな人が不動産投資を行っているの？

不動産投資はお金持ちがやるもの、若い人たちがやるものではないという認識が持たれがちです。

しかし実際は30代・40代のサラリーマンの方でも、不動産のオーナになっていらっしゃる方も多くいらっしゃいます。

どうしてこんな若い方でも不動産投資を行っているのかというと、近年、不動産投資の敷居が徐々に低くなっているからです。

■容易になった資金調達

どうして不動産投資の敷居が低くなってきているのでしょうか。

それはサラリーマンといった安定した職に就いておられる方は銀行からの融資が以前よりも簡単に借りれるようになったからなのです。

不動産投資の場合、資産があまり無い方でも、投資する不動産およびそこから得られる収益を担保に銀行からお金を借りることができます。

極端に言えば年間所得が少ない方でも、担保力、収益力のある不動産を購入すれば、融資を受けることができるようになるのです。

■不動産投資って安全なの？

確かに投資と聞くと「失敗したらどうしよう」というイメージがありますよね。

もちろん不動産投資も投資の一種なのでリスクが0ではありません。

需要が高い地域の物件を購入すれば、ローリスク・ロングリターンでの収益を得ることができます。

また需要が高くない場合でも入居者がいれば安定的に収益を得ることができますよね。

さらの不動産投資のリスクはコントロールしやすい場合が多いので、1つ1つのリスクに対して対策を練っておけば安心ですよ。

不動産投資についてご紹介しましたがいかがでしたか。

資産があまり多くないサラリーマンの方でも不動産投資は可能です。 是非この機会に不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方も多くいらっしゃるかと思います。
今回は土地活用の方法の一つである「アパート・マンション経営」についてご紹介します。

■アパート・マンション経営とは

その名の通り、自身の土地にアパートやマンションを建て賃貸収入を得て経営していく方法です。

■メリット

・税金対策になる
その他の土地活用と比較して、「節税効果」が高いのが大きな特徴です。
実はアパートやマンションを建て、その敷地面積が一戸当たり200平方メートル以下の場合、都市計画税が1/3に固定資産税が1/6になります。
また、相続税における軽減措置も存在し、土地で20%前後、建物で30%の評価減となり、節税対策としてもっとも効果を発揮します。

・収益性が高い
家賃は生活を行うために必ず必要な費用のため、景気変動の影響を受けづらいとされています。
さらに、家を頻繁に変える人は少なく、一度住むと数年間は住み続けてくれることが多く、収益も安定しやすいといえます。

■デメリット

・初期投資がかかる
実際に建物を建てなければいけないので、他の土地の活用方法に比べて、初期費用がかかってしまいます。
具体的には数千万円〜数億円の費用がかかるため、お金に余裕がある方むけの投資方法であると言えるでしょう。
また、初期投資がかかることによって、回収するまでに時間がかかる投資となります。それに伴う修繕費用などもかかるため、長期的な視野をもった運用が必要になることも一つのデメリットといえるでしょう。

■アパート、マンション経営に向いている人とは？

最後にアパート、マンション経営が向いている人と、その理由について少し書いていきます。

・賃料相場が高いエリアに土地を持っている人
理由：収益性が高いため

・地価が高いエリアに土地を持っている人
理由：節税効果が大きいことによって、より大きな恩恵を受けることができるため

・相続対策を目的としている人
理由：税金の優遇が受けやすいため。

・住環境の良いエリアに土地を持っている人
理由：空室リスクが少なく、安定した収益が考えられるため。

・比較的安定性を重視した土地活用がしたい人
理由：人口動態など、予想できる部分が大きいため。

いかがでしたか？
初期投資はある程度必要ですが、安定した収入が見込め節税対策にもなるのが、この土地活用が有効な点だと言えるのですね。
ただ、これらは入居してもらって初めて成立するメリットであるので、立地条件などをきちんと加味して入居者の多い賃貸にしていきましょう！

不動産投資で家賃収入を多く得たいと思う方も多くいらっしゃるでしょう。
今回も前回に引き続き、家賃収入を安定させるための、空室対策についてご紹介していきます。

3．家賃を下げず、敷金や礼金を下げよう
不動産を所有したのは良いが、近くにもっといい条件の賃貸物件があるとなった場合、その物件は競合となり、本来あなたの物件に来るはずだった入居者が他に流れてしまう場合があります。
入居者が来ないことに焦りを感じ、家賃を下げてしまおうと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、少し待ってください。
家賃を5000円でも下げることになれば、1年間で6万円もの値引きをすることになります。

そうやって家賃を下げるなら、敷金や礼金を下げたほうがいいですよね。
入居の際に最もお金がかかるのが初期費用ですが、敷金や礼金、仲介手数料など合わせると家賃の約4倍の費用が必要となります。
入居を考える方にとってこれらの初期費用もかなりの負担になります。

そのため初期費用の金額を下げれば、入居時の負担が軽くなり、入居へのハードルも下がるでしょう。
他にも家賃を下げてしまう方法は、物件を売却するときの価格にも影響が出るので注意しましょう。

4．フリーレント期間をつける
敷金や礼金を下げる他に、フリーレント期間を設けるのもいいかもしれません。
フリーレント期間とは、1ヶ月間のみ家賃無料など、期間限定の家賃無料のことです。
入居者の多くは金銭面で物件を決める方も多くいらっしゃるので、入居の決め手になるでしょう。

5．仲介会社とのコミュニケーションを取っておく
自分の物件を優先的に紹介してもらうため、仲介会社とのコミュニケーションは取っておくようにしましょう。
もちろんただ話すだけでOKではありません。
仲介会社へ謝礼金を出したりして、自分の物件を優先的に紹介してもらいましょう。

■5つのコツを守っても空室対策ができなかった！という場合

空室対策をしても効果が出なかったという場合、物件そのものや不動産管理会社が良くない可能性があります。
上手くいかない場合は、まず不動産管理会社を変えてみてもいいかもしれません。

大切なのは早期入居者付けを得意とする管理会社を選ぶことです。
また物件そのものも、立地が悪い場所の物件を購入してしまったというケースも考えられます。
そのため家賃収入が安定しないときは、一度全てを見直してみてもいいかもしれませんね。

いかがでしたか。
ここで紹介した5つの空室対策を行って、安定した家賃収入を得られるようにしましょう。

株やFXなど、たくさんの投資がありますが、その中でも不動産投資は失敗するリスクが少ないので大変人気です。
しかし家賃収入が目的で物件を購入したは良いけれど、この先どうやってうまくやっていけばいいか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は安定的に家賃収入を得られるコツをご紹介していきたいと思います。

■そもそも家賃収入って？

購入したマンションやアパートの一室を賃貸物件として利用する場合、そこに入居者が住めば家賃収入が得られますよね。
例えば4000万円で6部屋のアパートを購入したとします。
もしこちらの物件で1部屋あたりの家賃を7万円とすれば、1部屋当たり84万円の家賃収入を得ることができます。
もし6部屋全てが埋まっていれば84×6で504万円の家賃収入となり、そこから固定資産税や修繕費などの経費を引いた残りが手取りとなります。

■空室対策をしよう！

家賃収入を得るには当たり前のことですが、常に入居者がいる状態になっているのが理想です。
もしアパートの6部屋中2部屋がずっと空室状態となったら、かなりの損になります。
そのためなるべく今から紹介する空室対策を行うことをおすすめいたします。

1．外国人入居者を積極的に受け入れる
「外国人の入居希望があっても、英語が話せないし断ろう」
「外国人はマナーが悪かったり、トラブルを起こすかもしれないからあまり受け入れたくないな」
と思う方も多くいらっしゃるかもしれません。

しかし今や日本に住む外国人の方は多くおり、それらを逃すのは家賃収入を逃すのと同じ様なものです。
外国人はマナーが悪いと思われがちですが、それは文化の違いによりものだと言われています。
外国語が話せなくても、今はインターネットの翻訳機能もあるので、それらをうまく活用して説明をしてあげればトラブルは回避できるでしょう。

2．家具付き物件にしよう
リフォームを行ったり、壁紙を変えるのはかなりの費用が必要になりますよね。
なんとかして空室を解消したいと思うのであれば、家具付き物件にしてみるのも一つの手です。
「アパートがある地域はどういうところなのか？」から考えて、ターゲットを絞り、その人たちの生活リズムに沿うような家具を設置しましょう。

大手家具量販店では、コーディネートも相談できるので、そちらを活用してみてはいかがでしょうか。
家具も値段がリーズナブルなものを揃えれば、費用も最小限に抑えられるはずです。
家具付き物件になれば魅力を感じて入居してくれる方も増えるはずでしょう。

いかがでしたか。
次回も空室対策のコツをご紹介していきます。

不動産投資をしようと思ってる方なら、より良い投資物件や収益物件を購入したいものですよね。

しかし今まで不動産投資をしたことない人にとっては、どうやって良い立地の物件を選べばいいか困ってしまうものです。

そこで今回は悪立地物件を見極めるための7つのチェックポイントをご紹介していきます。    

1.駅がかなり遠い

かなりの駅地下とは言わないまでも、駅まで徒歩で歩ける範囲なら良いでしょう。

しかし駅まで徒歩で30分もかかるとなった場合は、あまりいい物件とは言うことができません。      

2.駐車スペースが無い

物件の中にはそもそも駐車スペースが無いというものもあります。

車を所有している人に取ったら、入居場所に駐車スペースが無いのはかなり不便なものです。

物件を購入する場合は駐車スペースがあるかどうか確認しておきましょう。  

3.幹線道路に面している

幹線道路に面している場合、朝から夜まで騒音に悩まされるというケースがあります。

入居者からすればやはり静かな場所で暮らしたいというのが理想なので、そういった物件は避けがちです。

それを逆手にとって戦略を考えることもできますが、避けておいた方が無難です。    

4.治安が悪い

特に女性の場合、治安が悪い場所は避けるものです。

買おうとしている物件付近の治安は住んでいる人にしかわからないものですが、今はインターネットで検索すればその地域のこともわかります。

投資物件選びで失敗したくないという方は、一度その場所に足を運んでみてもいいでしょう。

足を運んで、周りが閑静な住宅地であったり、特に問題も無い場合は大丈夫そうです。  

5.賃貸需要が何かに偏っている

例えば近くに大きな工場や大学があるとなった場合、その近くの賃貸物件もそれらの工場勤務の人や大学生で溢れているというパターンが多いです。

そういったエリアの物件を買う場合、大学や工場の移転計画等は無いかを事前に調べておきましょう。

移転計画が特に無い場合は心配もありませんが、もし2年後に移転するとなった場合、将来入居者が増えるかどうかわかりません。      

6.近隣に買い物できる場所が少ない

スーパーやドラッグストアが無いという場合、買い物に困ってしまいます。

徒歩で歩ける範囲にスーパーなどがあればいいのですが、近くにないという場合は入居を考えている方にとって少しマイナスポイントになる可能性があります。

大型スーパーが近くにありすぎて、落ち着きがないというのも問題ですが、遠すぎて不便なのもあまり良くないでしょう。  

7.商業地域に建っている

近所の人たちであふれる商店街ならまだ問題はないでしょう。

しかし居酒屋や飲食店が近くにあると、声が気になってしまうことがあります。  

いかがでしたか。 物件を購入する際はこれらの7つのチェックポイントに注意してくださいね。

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方も多くいらっしゃるかと思います。
今回は土地活用の方法の一つである「戸建賃貸経営」についてご紹介します。

■戸建賃貸経営とは

所有している土地に賃貸用の一戸建て住宅を建て、賃貸収入を得ることを指します。
転勤が多い家族など、一戸建ての貸家は意外と多くの需要がありますが供給が少ないというのが現状です。

■メリット

賃貸経営と言えば、アパートやマンションを思い浮かべると思います。
なぜ戸建住宅の貸家にはどういったメリットがあるのでしょうか？
アパートマンションは総戸数が多いので比較的高い家賃収入が期待出来ますが、供給過剰で新築3年目以降は収入が下落する可能性があります。

そのため、立地が良く、家賃の値崩れの心配がない地域以外では戸建住宅の方が安定して収入を得ることが出来るのです。
さらに、上で見たように供給量が少なく、家賃設定は自分で行えるので、高めの料金設定でも入居希望者が現れることが多いです。
立地条件にもよりますが、場合によっては高収益の物件にすることができるのです。

■デメリット

・リフォーム費用が高額
住む人がファミリー層であることが多く、非常に長期間住んでくれる可能性が高い一方で、住居者が退去するとフルリフォームする必要があり、リフォーム費用が高額になってしまいます。
ですので、できるだけ長い期間住んでもらえるような工夫をし、収益を確保しなければなりません。

・隣人とのトラブルが多い。
マンションとは違い、住んでいる人が特定されるからこそ、隣人とのトラブルが多く発生します。
隣人の方との関係づくり、住人に対する庭技の越境やごみ出しルールの徹底などの教育を行うようにしましょう。

・退去後の空室リスクが高い。
マンションと比較し、ニーズが少ないため、引越しシーズンを逃すと、空室が埋まらないことが良くあります。
ですので、ピークのシーズンに入ってもらえるような空室対策を行うようにしましょう。

■戸建賃貸経営が向いている人

・生活環境が良い土地を所有している。
理由：ファミリー層は利便性より生活環境を重視するから
 

・土地が変形地でアパート建築に向いていない人
理由：工夫次第で家を建てることができるから

いかがでしたか。
多くの需要のわりに供給が少ない戸建賃貸は収入が安定する点でおすすめの土地活用法なのですね。
次回以降の記事ではまた異なった土地活用の方法をご紹介します。

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方に向けて、前回の記事では戸建賃貸経営についてお伝えしました。
今回は別の土地活用の形である「賃貸併用住宅」についてご紹介します。

■賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、その名の通り自宅建物の一部を賃貸住宅として活用する考え方です。
7人家族で暮らしていた実家が、子供が出ていって4人家族になった、といった場合にその余った空間を有効活用しようと始められる方が多いのが現状です。

■メリット

・ローン返済をカバー
賃貸併用住宅の特長は賃貸収入が得られることです。
自宅の建設を考える際頭を悩ませるのが、長期に渡るローンだと言えます。
家賃収入を住宅ローンの一部に充てることで負担を軽減することが出来るのです。

また、家賃収入が景気に影響されにくいので、不景気によって給与が減ったとしても、賃貸の部分でリスクを分散することもできます。
また、老後の収入として安定して賃貸併用を利用される方も多く、今注目が集まっています。

・税務対策
所得税や不動産所得税の軽減が期待出来ます。
また、固定資産税が1/3、都市計画税が1/6になり、税金を大幅にカットすることが出来るのも強みなのです。

■デメリット

・空室リスクがある。
賃貸であれば、当たり前のことですが、実際に賃貸で貸す部分を作ったとしても、そこに人が住んでくれるとは限りません。
そのため、ローンの返済を家賃収入で賄おうと思っても、住んでくれるひとが見つからない場合、より多くのローンを払わなければいけないことなってしまいます。

・初期投資が高くつく。
二つの住居環境をつくることになるので、当然のことながら、自分だけのマイホームをつくるより、金額が張ります。
たしかに、将来の融通はききますが、本当に必要なのかどうかについてはきちんと考えた上で建てる必要があるでしょう。

・住居の管理をしなければならない
実は一人で賃貸の経営を行っている人は少なく、賃貸の管理をサポートする人たちを選ばなければなりません。そういった人々の目利きをしなければなりません。
きちんとした業者を選ぶための勉強もしっかりとするようにしましょう。

いかがでしたか。
税金で払うお金を減らしながら安定した賃貸収入でローンや老後のためにお金を使う、と言ったのが賃貸併用住宅の特長と言えます。
次回は、また異なった土地活用の方法である「アパート・マンション経営」についてご紹介します！

土地活用といってもその活用方法は様々です。
初期投資がかかるものから、ほとんどかからないものまで、たくさんのものから自分に一番合うものを捜し出したいですよね。
ですので、今回から数回に分けて、土地の活用方法について執筆していきます。
第一回の今回は、基本編ということで、それぞれの活用方法を軽くご紹介していきます。

土地の活用方法

・賃貸経営（アパート、マンション）
持っている土地に住居用の建物をたてて運営する方法です。
初期費用はかかるものの、比較的安定した収入がえられ、利回りも高めです。また、節税効果も高いため相続税対策として利用する方も増えてきています。

・賃貸経営（戸建）
マンション、アパートに比べて比較的低コストで
できるのが特徴です。
また、供給も少なく、ファミリー層が多いため、長い期間住んでくれる可能性が高いので収益も安定しやすい投資といえます。

・賃貸経営（事業用）
費用が少なく。家賃を高く設定でき収益性が高いことが最大のメリットです。また、隣人トラブルも非常に少なく、管理コストも低めに抑えることができます。その一方で、条件が揃っていないと選択できない可能性が高く、実現可能性が低いのが難点です。

・駐車場経営
初期投資がほとんど必要なく、リスクが限りなく低い活用方法です。
収益性はあまり良くありませんが、他の土地に変更することも容易いので人気のある方法です。

・トランクルーム
土地にコンテナをたてて、倉庫として貸し出す方法です。比較的新しい利用方法で、需要が今後も拡大していくと予想されます。また、初期投資も比較的安価ででき、収益性も高くなりやすいといえます。

・太陽光発電
売電価格の保証が低くなってきているため、収益性は下がってきてはいますが、場所によっては収益を産むことができます。初期投資も比較的少なく済み、収益のばらつきも少ない投資方法といえるでしょう。

・貸地
土地を他の人に貸すことで収益を得ることもできます。管理する必要もなく、いい土地であれば安定的に収益を産むことが可能ですが、相続税の負担も大きく、転用生が低いため、注意が必要です。

いかがでしたでしょうか？
一口に土地活用といっても、たくさんの活用方法があります。
その活用方法のなかから自分にとって一番良い活用方法をみつけるためには、自分がしたいことを明確にする必要があります。
自分が求めていること、どうしたいのかなど将来を見据えた土地の活用を行っていきたいですね。次回以降はそれぞれの項目をより詳しく解説していきます。

以前から４回に記事を分けて4つ不動産一括査定サイトの違いを把握するためにそれらに関する記事を書いてきました。

前回の記事を読んでいただいた方は、イエイは業界最大級の登録不動産社数を抱えている一方で、悪徳業社を徹底的に排除しているので安心して査定を任せることができることを理解していただけたと思います。

また、悪徳業社の心配をせず様々な不動産を比較してより良い査定を時間をかけてじっくり比較したいという方におすすめであるとお伝えしました。

このシリーズ最後となる今回は、「イエウール」についてご紹介していきます。

・業界No.1の不動産会社登録数

イエウールの最大の強みはなんといっても数ある不動産一括査定サイトの中でNo.1の不動産会社登録数を誇っているところでしょう。

その数はなんと約1,500社以上にものぼります。

登録不動産会社数が多いと悪徳業社の不安が懸念されますが、そこだけを注意すれば、エリアに応じた最適な不動産会社に出会えること間違いなしです。

また、イエウールは株式会社SpeeeというIT企業が運営しています。

この会社は、Webマーケティングを始め、アプリ、モバイルSEO、不動産やエンタメなど幅広くサービスを展開しています。

非常に成長スピードが高いためこれからのサービスの変化に期待ができます。

しかし、その一方で不動産に関してはそこまで専門的な知識を有しているわけではないので、「イエイ」のように充実したお客様サポートを期待することは難しいかもしれません。

・登録不動産会社は大手から中小まで幅広く全国規模

イエウールに登録されている不動産会社はもちろん全国規模です。

また、それらの会社は誰もが知っているような大手不動産会社から地方に特化した中小不動産企業までを網羅しているので自分お希望にあった最適な不動産と出会うことができるでしょう。

・訪問査定をおすすめしている

イエウールでは、より早く正確な不動産査定やより早い売却を希望しているお客様に訪問査定をおすすめしています。

訪問査定では、業者の担当者が実際に物件を確かめて査定を行うので、より正確で現実的な価格を提示してくれます。

しかし、この場合はある程度不動産に知識のあるお客様にしか理解できない部分もあるので初心者のお客様にはなかなかおすすめできないものでもあります。

いかがでしたか。

イエウールの特徴を大まかに理解していただけたと思います。

イエウールは、上記の説明から理解していただけるようにある程度不動産に知識のある方におすすめできるサイトとなっています。

不動産売却を検討されている方は是非、これまでご紹介してきた4つの不動産一括査定サイトの記事を参考にしていただけたらと思います。

不動産一括査定サイトに関する記事は今回で３回目になります。

前回は、すまいValueについてその強みと特徴をご紹介してきました。

すまいValueは不動産最大手の６社からなる不動産一括査定サイトなので安心して利用することができ、悪徳業社などの心配をする必要がないことを説明しました。

また、質の高いサービスやスタッフに裏打ちされた実績から他のサイトにはない独自の強みを持っていることを理解していただけたと思います。

今回は「イエイ」についてご紹介していきます。

・イエイの最大の強みはサポートセンター

イエイは株式会社QというIT企業が運営しており、そこが独自でサポートセンターを持っています。

サポートセンターを保有している不動産一括査定サイトは数ある中でイエイだけで、最もお客様目線でサービスを展開しているサイトであると言えます。

サポートセンターがあることで次のようなメリットがあります。

まずは、困った時にすぐに問い合わせでき問題を解決することができる。

不動産売却をすることはそんなに簡単なことではないので、専門知識を持ったスタッフにすぐに問い合わせできるのは非常に安心できるポイントだといえます。

次に、お断り代行サービスをしている。

これはイエイが独自で提供しているサービスです。

不動産査定を依頼されたお客様から上がってくる問題の一つに不動産会社からのしつこい営業があります。

なかなか断りづらいという人も中にはおられるのでイエイが代行でお断りをしてくれます。

・悪徳業社を徹底的に排除している

不動産査定をされるお客様の多くは悪徳業社に関して大きな不安を抱えられています。

ですので、イエイでは徹底的に悪徳業社を排除するため「イエローカード制度」を導入しています。

具体的には、利用者から２回以上クレームを受けた会社はイエイとの提携を排除するといった制度です。

イエイのように、悪徳業社に対する取り組みを実際にどのようにしているかを明記しているサイトはないので、これだけで大きな信頼を寄せられることは間違いありませんよね。

・登録不動産会社数は最大級

イエイが登録している不動産会社は約1000社と業界内でも最大級の数を誇っています。

登録社数が多いと悪徳業社の不安を抱えられるお客様が多いですが、イエイでは上記のように悪徳業社は排除に力を入れているためそこまで心配する必要はないと言えるでしょう。

・査定可能不動産

①分譲マンション

②一戸建て
③土地
④農地・畑・田んぼ
⑤山林
⑥ビル一室
⑦マンション一棟
⑧アパート一棟
⑨ビル一棟
⑩店舗・事務所
⑪工場・倉庫
⑫その他

いかがでしたか。

イエイは、徹底的に悪徳業社を排除し、サポートセンターを抱えているのでお客様目線になったサービスに強みを持っていることを理解していただけたと思います。

上記のことから、悪徳業社の心配をせずに、いろいろな不動産を比較して時間をかけながら査定をしていきたい人にはおすすめであると言えます。

最後となる次回は、「イエウール」についてご紹介していきます。

前回から不動産一括サイトを比較するために4つのサイトの特徴をご紹介しております。

前回は「HOME4U」についてご紹介しました。

ご覧いただいた方には、HOME4Uは運営会社が株式会社NTTグループであり、厳しい審査を通過した550社しか登録されていないため、とにかく安心して査定を行いた人にはおすすめのサイトであることを理解していただけたと思います。

今回は「すまいValue」についてご紹介します。

・最大手6社からなる不動産一括査定ポータルサイト

すまいValueは他の3つのサイトとは大きく違う強みがあります。

それは、「小田急不動産」「東急リバブル」「三井不動産リアリティ」「住友不動産販売」「三菱地所ハウスネット」「野村不動産アーバンネット」という不動産最大手の6社からなるすまいValue運営会社が運営するポータルサイトであるということです。

・安心して依頼できる

不動産一括サイトのデメリットとして悪徳業社にあたる可能性があるということが挙げられます。

多くのサイトで登録の際に審査は行っていますが、審査があるからといって100%悪徳業社や質の低い不動産会社を排除できるわけではありません。

しかし、すまいValueに登録されている6社はいずれも不動産業界をリードする大手企業なのでその心配は限りなく0に近いと言えるでしょう。

また、すまいValueを利用して不動産売却をされたお客様のアンケートで、96.7%が「トラブルなく安心して安全に取引できた」と回答しています。

以上の理由から、安心して依頼できることは間違いありません。

・信頼できるスタッフに相談できる

やはり、大手不動産に勤めているスタッフは優秀な方が多いです。

在籍している96%以上が宅地建物取引士の資格を有しています。

また、登録されている不動産会社全てが全国各地に店舗を持っており、その数は約800店舗です。

ですので、お客様の地域にあった不動産査定を高い専門知識の元で行ってくれるので安心して任せることができます。

・圧倒的な売却力を利用できる

すまいValueに登録されている6社は中小不動産会社にはない独自のノウハウがあります。

また、上記で説明したようにスタッフ一人一人の能力が非常に高いのも売却力がある理由の一つです。

その証拠に、2015年度の不動産売却数は10万件を超えており、相談件数は36万件にも及びます。

・査定可能不動産

①分譲マンション

②一戸建て
③土地
④一棟マンション
⑤一棟ビル
⑥一棟アパート
⑦その他（投資物件など）

いかがでしたか。

すまいValueの特徴や強みを理解していただけたと思います。

これまでの説明から、すまいValueはこだわりはあまり強くないが間違いのない査定をしたい人におすすめであると言えます。

次回は、「イエイ」についてご紹介します。

みなさんは不動産一括査定サイトをご存知ですか。

ご自身でお持ちの不動産を売却されたことがある方は実際に使用されてよくご存知かもしれません。

不動産一括査定サイトとは、その名の通りご自身でお持ちの不動産を一度に適切な複数の不動産会社とマッチングし、それらの企業に査定依頼ができるサイトのことです。

これを利用することで最適な不動産会社と出会え、なおかつ複数の不動産会社を比較する手間が省けます。

上記のように非常に理にかなったサイトではありますが、不動産一括査定サイトは複数存在し、どれを利用すべきかは難しいところです。

ですので、今回から4回に分けて、4つの不動産一括サイト（HOME4U、すまいValue、イエイ、イエウール）の違いを把握するためにそれらの特徴をご紹介していきます。

今回は「HOME4U」についてです。

・歴史ある最大手の一つ「HOME4U」!

HOME4Uは今回ご紹介する4つの不動産一括サイトの中で最も歴史があります。

といってもサービスの開始年は2001年とそれほど古くはありません。

しかし、業界の中では最も長くサービスを展開しており、規模も最大級なので信頼度は大きいと思います。

また、運営会社は誰もが知っている株式会社NTTグループということもあり、特に信頼をおける不動産一括サイトなのではないでしょうか。

・個人情報をしっかり管理してくれる

不動産一括サイトは非常に理にかなったサイトではありますが、よく耳にするデメリットとしてはしつこい営業があります。

これは各不動産会社に情報が廻り引き起こされます。

しかし、運営会社は大手のNTTなのでそれに関する信頼度は非常に高いです。

・厳選された550社

HOME4Uが設定している不動産会社を登録する審査は非常に厳しいことで有名です。

現在では、その厳しい審査を通過し勝ち残った不動産会社550社だけが登録されています。

550社と聞くと結構多いイメージを持たれるかもしれませんが、不動産一括サイトの中ではそれほど多くはありません。

これは、それだけ信頼のできる企業が厳選されて集まっていることを意味しています。

また、HOME4Uに登録されている不動産会社は全国規模の不動産から地域密着型の不動産まで幅広くあるため自分にあった会社を見つけることができます。

離婚時の財産分与に関する問題は非常にややこしいと思います。

夫婦間の話し合いに弁護士が入り長い時間をかけて両者が納得のいく財産分与をしなければなりません。

その際には、法律や意見の相違でなかなか話し合いが進めないケースが少なくありません。

財産分与にあたる財産には貯金や自動車、株、建物、土地といったプラスのものばかりではなくマイナスのものも含まれます。

その中の一つに住宅ローンがあります。

住宅ローンに関する財産分与の問題は離婚時の中心的な課題であると言えます。

離婚時に住宅ローンを全て払い終えていたら問題ありませんが、なかなかそうはいきません。

では、離婚の際の住宅ローン、特にオーバーローンの財産分与はどのようになるのでしょうか。

住宅ローン（オーバーローン）の財産分与に関しては、離婚時の夫婦の状態に大きく左右されます。

例えば、残っている住宅ローン分を両者の預貯金で全て支払いができる場合は、残っている住宅ローンを両者の預貯金で計算する形となります。

そして、残ったプラスの財産分与を計算して問題なく話を進めることができます。

しかし、両者の預貯金が残った住宅ローン分よりも少ない場合がほとんどです。

この場合は、離婚後も引き続きその住宅に住む側が住宅ローンを支払っていくケースが多いです。

例外としては、妻子が引き続き住宅に住む場合にその子どもが小さく離婚後も妻子側に経済的余裕がない場合が考えられます。

この場合は、住宅を妻側に財産分与し、夫が引き続き住宅ローンを支払っていくケースもあります。

また、離婚時に住宅自体を売り住宅ローンの返済に充てる場合があります。

この時に、住宅の売却評価が残りの住宅ローンよりも少ない、つまりオーバーローンになってしまうケースが多いです。

こういった場合は、任意売却で住宅を売却し、残ったオーバーローンを離婚後にどのように支払っていくかを両者で話し合う必要があります。

ここまで話してきた住宅ローンのやり取りでもなかなかややこしいですが、住宅ローンの財産分与に関してはもう一つ厄介な問題があります。

それは、たとえ両者間で納得がいく財産分与ができたとしても、住宅ローンの財産分与に関しては融資を受けている金融側の承諾が必要になります。

ですので、金融側が却下すればその財産分与は適用されません。

いかがでしたか。

離婚時の財産分与は非常に厄介な問題です。

特に住宅ローンの財産分与の話になるとより困難になります。

ですので、夫婦間で納得がいき、なおかつ金融機関側からの承諾を得られるような財産分与をしなければいけないので、話し合いは慎重に進めていく必要があります。

住宅のローンを組んで購入された方は毎年確定申告をされていると思います。

確定申告とは簡単に説明すると、毎年3月に一年間で納めてきた税金（所得税）のうち納めすぎた分を回収するために行う申告の事です。

また、確定申告は社会保険や住宅ローンに関しても行う事ができます。

仮に住宅ローンに対して確定申告を行えば住宅ローン控除としてお金が返ってきます。

つまり、確定申告は国民が税金やローンの支払いで過払いがないようにするための制度であると言えます。

では、実際に住宅ローンを確定申告するとどうなるのか詳しく見ていきましょう。

先ほど住宅ローンを確定申告すれば住宅ローン控除としてお金が返ってくると説明しました。

制度の決まりとして、住宅ローン控除として返ってくるお金は残りの住宅ローンの1％と決まっています。

つまり5000万円の住宅を5000万円ローンで購入したその年に確定申告をすれば、住宅ローン控除として50万円返ってきます。

また、1年後に住宅ローンを100万円返済した場合、その年（2年目）の住宅ローン控除は4900万円の1％である49万円となります。

上記で説明したのが住宅ローンに関する確定申告と住宅ローン控除です。

次にオーバーローンをしている際の確定申告についてご説明します。

補足として、ここでいうオーバーローンは住宅購入の際に住宅の購入価格よりも余分にローンを組むこといいます。

オーバーローンの確定申告も通常の住宅ローンの確定申告と同じではありますが、もらえる金額が変わってきます。

例えば、5000万円の購入価格である住宅を6000万円のオーバーローンを組んで購入したとしましょう。

ここで抑えておいていただきたいのは、住宅ローンの確定申告でもらえる住宅ローン控除は住宅ローンの年末残高がその住宅の購入価格を超える場合には、その購入価格が計算の基礎となるということです。

つまり、たとえ5000万円の購入価格の住宅を6000万のオーバーローンを組んで購入しても、その年の確定申告では通常の住宅ローンで購入した際と同じ50万円の住宅ローン控除しかもらえません。

しかし、二年目以降からは少し特殊になります。

例えば、2年目に住宅ローンを100万円返済すると住宅ローンは5900万円です。

この年に確定申告してもらえる住宅ローン控除は購入価格の1％である50万円です。

ですので、通常の住宅ローンとオーバーローンでは価格が変わってくることになります。

しかし、これが損か得かははっきりとは言いかねます。

いかがでしたか。

通常の住宅ローンとオーバーローンも確定申告でもらえる住宅ローン控除の違いについて簡単に理解していただけたと思います。

詳しいことはお近くの不動産会社にお話を聞くことをおすすめします。

あなたは住宅のオーバーローンをされていますか。

不動産に限らずオーバーローンをされている方は結構おられると思います。

ですので、オーバーローンは違法か合法かで疑問を持たれている方は非常に多いです。

「みんなやっているから大丈夫なんでしょ」

「不動産からすすめられたからオーバーローンをした」

こういった方は多いと思います。

そこで今回は、住宅のオーバーローンは違法か合法かを解説していき、オーバーローンをするとどうなるのかをご説明していきます。

まず、オーバーローンは違法か合法かですが、

ずばり、オーバーローン自体は違法ではありません。

なぜなら、法律には「オーバーローンは違法だ」といった記述は見られないからです。

「やっぱり大丈夫なんだ」

と思われた方、待ってください!

オーバーローンは違法ではありませんが、おすすめできません。

というよりやらないでください。

時々、オーバーローンを組んで住宅を購入することを勧めてくる不動産がいますが、その不動産は信頼に欠けると言えます。

なぜなら、オーバーローン自体は違法ではありませんが、オーバーローンを組む際のプロセス内に問題があります。

一般的に住宅ローンを組む時、不動産会社は金融機関に融資の書類を提出する必要があります。

しかし、オーバーローンとは物件価格以上のローンを組むということです。

つまり、不動産会社は金融機関に物件価格以上の融資を受けるために虚偽の書類を提出することになります。

もちろん金融機関は物件価格以上の融資を出すことはできないためこの行為は金融機関を騙す行為になるので詐欺罪にあたる可能性があります。

もし知らずにオーバーローンを不動産会から持ちかけられ、合意してしまうと債務者側も責任を問われてしまうので気をつけて下さい。

では、オーバーローンが金融機関側に発覚した場合はどう言ったペナルティがあるのでしょうか。

そして最終的にはどうなるのでしょうか。

オーバーローンが発覚してしまうと金融機関側から一括返金を請求されます。

金融機関はお金を騙し取られているわけですから当然と言えば当然です。

しかし、何千万円というお金を一括返金できるはずもないので返済のために住宅を売却する必要があります。

その際、物件価格は購入時よりも下がっている場合が基本なので、住宅を売却したお金では全てを返却することはできません。

また、物件の売却の際などには何百万円という費用が発生してしまいます。

上記の説明からもわかるように、結局は数百万円、場合によっては1,000万円の借金が残ってしまう結果になります。

いかがでしたか。

意外と多くの方がされているオーバーローンですが、金融機関に発覚してしまうと大変なことになります。

オーバーローンは不正行為なので絶対にしないでくださいね。

また、オーバーローンを勧めてくる不動産会社とは話を進めないように気をつけて下さい。

住宅を購入される時、ほとんどの人がローンを組んで購入されると思います。

何千万円というローンを組んで夢のマイホームを購入されるわけですが、住宅ローンが払えなくなったり、急な転勤などで引っ越しをせざるおえなくなったりした時に購入した住宅を売却しなければいけない時が来るかもしれません。

そんな時に多くの方が悩まれる問題は、以下のようなものがあります。

「オーバーローンの不動産を売却するとどうなるのか」

「本当にオーバーローンの状態で住宅を売ることができるのか」

確かに、不動産に関する悩みは多く、オーバーローンの問題はややこしいです。

そこでこの記事では、オーバーローンの不動産の売却について簡単にご説明していきます。

オーバーローンの不動産売却に関する内容は全て説明すると長くなるので、ここでは大まかな内容だけとさせていただきます。

まず、オーバーローンの不動産を売却することができるのかと言う質問を多くされますが、これは可能です。

よくオーバーローンの不動産を売却する際は、足りない分を調達してこないと売れないと思われている方が多いですが、その必要はありません。

では、実際にどうすれば売却することができるのか。

また、売却するとどうなるのか。

オーバーローンの不動産を売却することを「任意売却」と言います。

少し詳しく説明すると、住宅ローンが払えなくなってしまったので家を売却してその返済に充てる際に、足りない分は毎月少しずつ返済していくことを債権者に認めてもらった上で住宅を売却する方法です。

また、ここでもう一つオーバーローンの不動産を倍加客する上で必要な条件があります。

それは、債権者に「抵当権」を抹消してもらう必要があるということです。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸すときに債務者から万が一ローンの返済ができない場合のために不動産を担保として確保しておく権利のことです。

以上の二つがオーバーローンの不動産を売却する上で最低限必要なことです。

上記の二つは、返済できなくなった住宅ローンの返済のために住宅を売買してその金額を充て、足りない分は毎月少しずつ返済していくとういう条件を債権者に承諾してもらわなければなりません。

その上、抵当権の抹消も認めてもらう必要があるのでそれほど簡単なことではありません。

ですので、確かな知識を持った不動産会社に依頼して債権者との交渉を進めていく必要があります。

いかがでしたか。

ここでは、オーバーローンの不動産を売却するとどうなるのか、実際に売却することはできるのかを大まかにご説明しました。

実際にオーバーローンの不動産売却を検討されている方は、詳しい不動産会社に相談されることをおすすめします。

一括査定サイトのデメリット

・大手の場合、高い査定額をだされてしまう可能性がある

一括査定サイトを利用して、大手に査定を頼むと高い査定を出される場合があります。

不動産の売却はそのシステム上、媒介契約という売る側の仲介を行うための契約を

仲介業者と結ぶ必要があるんですね。

これが一つの落とし穴となっていて、不動産会社はこの媒介契約を結びたいので、

「なるべく高く売りたい」と思っているお客さんの心理を逆手に取って、

売れもしない高めの値段を査定額として出してくる場合があるんですね。

そうなってくると、高めに金額が設定されているわけなので、家を売りたいのになかなか売れない、

売れ残ってしまうということが、当然起こってしまうんですね。

対策としては、やはりその地域に特化しているような不動産会社にも査定を依頼することで、

様々なところからの査定額を比較して、本当に相場に近い価格なのかを吟味していく必要があります。

そもそも、良心的な不動産会社であれば、わざわざ高く査定をしても

結局売れ残ってしまって意味がないことを理解しているので、

しっかりとした値段で査定をしてくれるということも覚えておいてください。

また、一括査定サイトの広告で

「あるサイトで5000万円で売れなかった物件が、5500万円で売れました！」

のようなものがたまに見られますが、

そんなことはほぼ不動産業界ではあり得ないと言ってもいいでしょう。

集客の手法の一種として仕方のないことではあるので、これらを鵜呑みにせずに

自身の目でしっかりと吟味していくことが大切ですね。

・一括査定サイトといえども全ての不動産会社は見つからない

これは当たり前といえば当たり前のことではあるのですが、

一括査定サイトに登録している不動産会社は日本全国全ての会社ではないんですね。

なので、地域の規模の小さい不動産会社なんかは出てこない可能性も十分にあります。

あらかじめ信頼の置ける不動産会社があるなら、直接そちらに依頼する方が良いでしょう。

・個人情報が複数の業者に知られてしまう

一括査定サイトで査定を受けるためには物件の情報や個人情報を入力する必要があります。

この情報が複数の業者に知られることになるので、万が一悪徳な業者に知られてしまったらということも

頭の片隅においておいた方が良いデメリットですね。

また、優良な業者ばかりに知られていたとしても、営業電話がかかってくることは否めません。

やはり不動産会社も一括査定サイトに登録している物件である以上、

他社と比較されていることは理解しているので、

競争が生まれ営業電話でアピールしてくることは多くあるでしょう。

まとめ

一括査定サイトは手間なくいろんな不動産会社に査定を依頼できるのでとても便利なものですが、

結局高い査定額を出されてしまっていつまでたっても売れないドツボにはまってしまうリスクもあります。

一括査定サイトを最大限活用する場合の注意点として、目先の金額につられて一番査定額の高いというだけで、

判断するのは控えましょう。

高い金額で設定されているということは、デメリットのところでお伝えした通り、

まずは依頼を受けたいがために設定された金額である可能性があります。

自身の持っている物件に対して、査定額が適切な金額であるかはじっくり吟味していきましょう。

また、吟味していく際ですが、値段の根拠をしっかりと提示してくれるような不動産会社を

選ぶようにすると失敗する可能性はぐっと下がるでしょう。

いかがでしたか？

今回は不動産一括査定サイトのメリットとデメリット、活用していくための注意点などについてお話ししてきました。

家を売る機会というのは人生で何度も訪れるものではないので、

どうしたら良いのかわからず戸惑ってしまう方も多いでしょう。

そんな時は今回の記事の内容を参考にして、じっくりと物件の査定額を比較してみたり、

信頼の置ける不動産会社に相談してみると良いでしょう。

皆さんが満足のいく形でお家を売ることができることを祈っています。

一括査定サイトのメリット

・査定が無料で行える

前回から述べてきたことではありますが、一括査定サイトを使う上で

大きなメリットとなってくる部分はやはり無料で使えるというところでしょう。

一括査定サイトは、不動産会社からに収益で成り立っており、

サイト運営側も利用者をどんどん増やしていくために広告をうっているくらいです。

「家を売ったらいくらになるのか知りたいけどどうしよう」と悩んでいる方には

一括査定サイトは気軽に査定額を知るツールとしてとてもオススメです。

・気軽に多くの会社での査定が行える

一括査定サイトを使わなければ、タウンページや知っている不動産会社を

自分で探してきて査定を依頼する必要がありますが、

一括査定サイトであれば、インターネットで必要事項を一度入力するだけで、

あとは勝手に不動産会社をマッチングしてくれるので不動産会社を探す手間が省けます。

・自分にあった不動産会社が見つかる

一つの不動産会社では、対応できる範囲も限られてきますし、得意としているものも異なってきます。

土地を買い取るのが得意な不動産会社や、一軒家を買い取るのが得意な不動産会社もいます。

また、地域に関しても、不動産は誰にとっても高い買い物であるために、

仲介業者もその地域のことをキチンと把握しておかなければかんたんには売れず、

広い範囲を対象とすると、非効率になってしまうため、広範囲の土地の買取を得意度している

不動産会社というのは少ないのです。

全国に12万ほど業者があるとは言われていますが、その1つ1つの対象エリアは限られており、

あなたの物件を取り扱える会社を探すのは手間と時間がかかりますし、

それをさらに複数の会社を探して比較がしたいとなってくると、

さらに負担は大きくなってきます。

また、ただ査定額が知りたいだけという場合でも、探し当てた不動産会社が自分の物件の

土地に対応していなかった場合などは、

査定そのものをしてもらえない可能性も高いので、結局しっかりと探していく必要が出てきます。

これらのことを踏まえると、一括査定サイトを使えば、自分の部謙也その土地を扱っているまたは得意としている

不動産会社をほとんど手間をかけることなく探し当てることができ、またその会社同士の比較も簡単にできるので、

一括査定サイトはとても便利ということがわかるでしょう。

次回はデメリットを開設していきます。

「今、自分が住んでいるマンション、売ったらいくらになるんだろう？」

今すぐ売却するという気はなくても、値段だけでも知っておきたいなといった感じで調べてみたいと思う方も多いのではないかと思います。

そんな時に便利なものとして思いつくのが、インターネット上に多数存在している、「一括査定サイト」かと思います。

「不動産　査定」などで検索をかけると、とても多くのサイトが出てくるので、どこにしたらいいのかや、

そもそも不動産の一括査定ってどうしたらいいんだろうって悩まれる方もいらっしゃるかと思います。

ですが、不動産一括査定サイトには、意外なデメリットや落とし穴も存在しているのです。

そこで今回は不動産一括査定サイトのメリットや落とし穴、

利用する際に気をつけておきたいポイントなどについてご紹介していきたいなと思います。

不動産一括査定サイトとは

そもそも不動産一括査定サイトとはなんなのかよくわかってないという方もいるかと思います。

また、今はまだ全然不動産売却など考えていなかったけど、今後そういった機会があるかもしれないという方もいるかと思いますので、

まずは不動産一括査定サイトがどんなものなのかをご説明いたします。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、

その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産一括査定サイトは、大体2008年頃からサービス提供が始まり、今では40～50サイトぐらいはあります。

不動産以外にも車やバイクの買取などで有名な「カーセンサー」など、様々なジャンルで一括査定サイトは普及を見せています。

消費者にとっては、わざわざそれぞれの業者に査定を委託しなくても、一括査定サイトを利用することで、

いろんな業者から査定や見積もりを受けることができるため、大変便利に思えるものとなっています。

また、業者からしても、見込みのあるお客さんを連れて来てもらえることでメリットがあると言えるでしょう。

イメージとしては、

売り主→不動産一括査定会社→仲介不動産会社A、会社B

のような仕組みで成立しているものになります。

これらの不動産一括査定サイトですが、基本的にはどのサイトもユーザーは無料で使用できるようになっています。

無料で利用できる理由は、一括査定サイトに掲載されている不動産会社が一括査定サイトに対して広告料や紹介料を支払っているためです。

家を売りたいと考えているあなたは、不動産会社からすると将来の見込み客になるので、

その見込み客を集めることのできる一括査定サイトに不動産会社がお金を支払うことはある意味当然の流れと言えますね。

ですので、これはインターネットを使った新しいビジネスの形と言えます。

ただ、一括査定サイトを使うユーザー側が、無料で使えるからと言って、だれでも使ったらいいというものでもありません。

そこで、次回からは一括査定サイトのメリット、デメリットを解説していきます。

不動産を売りたい買いたいとお考えの皆さん、業者選びはどうしていますか。売るなら当然高く売りたいですし、買うなら安く良いものを買いたいですよね。

しかし、高く売るためには、最初から売り出し額を高く提示してくれる業者を選ぶのが良いというわけではありませんし、買う時もただ単に安く物件を売ってくれる業者を選ぶのが良いというわけではありません。

そこで今回は、不動産売買で失敗しないための業者選びについてお話ししたいと思います。
 

・売却の二つの方法
 
不動産を売却する時に決めなくてはならないのが、買取にするのか仲介にするのかということです。

まず買取であれば、不動産会社に査定をしてもらい、査定額に基づいて適正な買取額で物件を買い取ってもらうことができます。

メリットとして、買取までの期間が短く、迅速に現金を手に入れることができるということが言えるのですが、手に入れられる現金は比較的少ないです。

不動産会社は中古物件を自社で一旦抱え、リフォームしたり、リノベーションしたり手を加えたのちに新しい入居者に売却するため、買取額は査定額と同じにはなりません。

ですので、買取は複数の不動産会社に査定を依頼して、最も高く買取額をつけてくれるところを選ぶのがポイントですね。

次に、仲介の方法ですが、こちらは不動産会社が仲介役となって、売りに出された物件を適正価格で物件情報サイトに掲載し、買い手となってくれる人を探していくというものです。

買取と違って、その場で不動産会社が買ってくれるわけではないので、現金化するまでに時間はかかりますが、より高い金額で物件を売ることができます。

不動産会社は仲介役としての仲介料を取るだけなのでさほど費用はかからないですし、売却額もほぼ査定額と同じになるので、金銭的メリットはこちらの方が大きいです。

しかし、仲介は一旦売りに出すとその行方が一切不動産会社に委ねられるため、より一層業者選びが重要なものへとなってきます。

 
・仲介による売却の問題点
 
物件の行方が不動産会社に委ねられるというのはどういうことでしょうか。

不動産業界には「REINS」（通称レインズ）という不動産会社専用の物件情報サイトがあり、物件の売買はその中で非公開に行われているのです。

非公開に行われてるとは言え、大して弊害はないのではと思われるかもしれませんが、実際に問題は起こっているのです。

業界でも有名な某大手不動産会社は、かつてこの物件情報サイトに物件を載せず、自社に訪れる買い手客にだけ情報を提供し、自社媒介だけで売買を成立させようとしていました。

これは「囲い込み」という、買い手と売り手の両方から仲介料を得るための常套手段で、２年くらい前に、週刊誌で騒がれて、記憶に残っている方もいらっしゃると思います。

初耳の方は「大手不動産 囲い込み」等でググって頂ければ、すぐ出てきます。

今でもこれに近いことは行われています。

物件をレインズに掲載しないのは法令違反になるため、今は週刊誌で叩かれて以来、ないとは思うのですが、掲載している物件に対して他社からの問い合わせがあったとしても、商談中だと断って他社からの買い要求に答えないという手段は今でも多くとられているようです。

そして、これらの多くは売却物件を多く抱えていて、少しでも両手媒介をせんとする大手不動産会社に多いと言われています。
 
 

・大手の提示金額には注意が必要？
 
 

こうして大手不動産会社が、両手媒介をするために多くの物件を抱えることは「抱え込み」と言われ、不動産業界でも問題になっているのですが、問い合わせた物件が実際に商談中の可能性もあり、実態を掴みきれないというのが実情です。

 

そして、大手企業に仲介を依頼する際の注意点がもう一つあります。

それは、結果的な売却額の低下です。

上記のような噂が流れつつも、大量の売却物件を獲得できるのは、大手の提示売り出し金額の高さによるものなのですが、ここに落とし穴があるのです。

どういうことかと申しますと、仲介によって不動産の売却を行う時には、不動産会社が相場をもとに売り出し金額を提示してくれるのですが、大手はここを高く見積もってくるのです。

売り出し金額は単なる売却予想金額であり買取金額ではないのですが、ここは「うちならいくらで売れる」という自信の表れでもあるため、ここにつられて大手を選んでしまう人も多いようです。

有名大手不動産会社が無名の中小の不動産会社と比べ、高い金額提示をしてくれば、殆どの方は名前のある大手不動産業者に行ってしまいますよね・・・

しかし、実際の売却金額は、相場より高く見積もった金額ではやはり売れず、査定額と同等かそれを大幅に下回るということも少なくありません。

なぜかというと、買い手側も人間であるため、どう乗せられても査定額をはるかに超える金額では購入しないことと、加えて「さらし物件」になっている可能性があることです。

「さらし物件」とは、不動産市場の中で何か月も売れずに残っている物件のことで、こうなってしまうと妥当な金額でも売れなくなってしまいます。

高いの提示金額で売ろうと思って大手を選んだのに、結果的には相場以下の金額で売ることになってしまっては元も子もないですので、提示金額は単なる予想金額と割り切って、より正確な金額を提示してくれる信頼の出来る業者選びを意識しましょう。
 
 

いかがでしたでしょうか。
 

不動産売買において業者選びは大変悩ましいものですが、それだけ重要なものです。

一概にどういった業者が良いということは言えませんが、自社の利益を重視して適正な査定価格を逸脱した提案を行う業者は良い業者とは言えませんよね。

売買においては業者との信頼関係も重要なポイントになってきますので、是非信頼できる営業かどうかという観点で考えてみてはいかがでしょうか。

今回は前回の補足的なお話しなってしまいますが、セミナーで語られる投資の裏技（オーバーローン）の事についてです。

不動産投資をお考えの皆さん、オーバーローンという言葉を聞いたことがありますでしょうか。

オーバーローンとは、資金運用中の現金支出に対応するために、家や土地など不動産の物件価格よりも多くお金を借りることなのですが、実際どういったものなのでしょうか。

今回は、オーバーローンという手法の内容とその危険性について見ていきたいと思います。
 

・投資元金は自己資金か借り入れか
 
まず、投資を行う時に最初に意識しておきたいのが、投資を自己資金で行うのか借り入れで行うのかということです。

自己資金で投資を行う場合には、資金のどれくらいをどこに投資するのかという、資金配分が重要になってきます。

自己資金では、借り入れのように収入と返済のバランスを考えたり、借り入れ利子の支払いを考えたりする必要がないので、運用の面では楽なのですが、不動産の投資ができるようになるには相当多額の資金が必要なので、そもそもの資金調達のハードルが高いのです。

なので、あまり現金は持っていないけれど、収入は高水準で安定しているという場合には、借り入れによる投資が有効になります。

これは投資用の資金を銀行から借りて資産運用を行い、運用利益を収入として得るパターンです。

この方法ですと、銀行の借り入れ審査を通過することができれば投資を行うことができるので、手元に現金がなくても資産運用が始められます。

 
・不動産投資の利益
 
不動産投資の場合にも、銀行からお金を借りて資産運用を開始し、家賃収入を運用利益として得るというパターンが使えます。

しかし、ここには二つの問題点があるのです。
 

それはまず、売却額が購入額よりも高くならないということです。

不動産の場合には、築年数が長ければ長いほど一般的に物件価値は下がってきますので、売却額が購入額よりも高くなるということはまずありません。

株やFXなど、他の資産運用方法の場合には、売値と買値の差額で利益を得る、キャピタルゲインというものが期待できますが、不動産にはこの利益が期待できないのです。

投資においてキャピタルゲインは期待収入源の一つなので、この点を押さえておく必要はありますね。

そしてもう一つが、ある特定の場合に限っては運用利益も期待できないということです。

分別のつく方であれば、「売却による利益も出ないのに、運用益も期待できないのはおかしい」と気づかれるかと思いますが、実際にこういったケースが数多く存在しているのです。

どういった場合にこのような状態になるのかと申しますと、ワンルームマンションなどの利回りの低い物件を、銀行からオーバーローンをして購入している場合です。

ワンルームマンションは、投資用物件の中でも比較的価格が安く、年収が1,000万程度あれば借り入れのローンを組める、初心者向けの物件だと言われています。

比較的安価で手に入れやすく、投資セミナーに行っても真っ先に勧められるお手頃な物件なのですが、月々の収入から管理費や修繕費など諸経費を引いた残額はごくわずかで、利回りがよくない物件だとして知られています。

さらに、銀行からの借り入れを行って、毎月の利子支払いがある場合には、月々収入を得るどころか、むしろ１～２万円支払うなんてこともあるのです。

 
・投資の裏技オーバーローンとは
 
この利回りの低い物件をオーバーローンして借りると、どうなるでしょうか。

オーバーローンを行うのは、基本的に月々の収支がマイナスになってしまうことを見越した場合なので、今回はオーバーローンによって余ったお金を、すべて月々の支払に充てると仮定します。

そうしますと、月々の収支はプラスマイナスゼロになり、運用期間中の支出はなくなります。

しかし、この途中で現金が必要になり、物件を売りたくなったとします。

あなたは物件を売ってできるだけの現金を取り戻そうとしますが、万が一物件の価格が購入時から変わっていなかったとしても、ローンのオーバー分の借り入れがひっかかり、物件を売れない状態になってしまっているのです。

これは抵当権という保証の問題なのですが、不動産投資や住宅ローン用に借り入れを行う際には、その投資先の家や土地そのものが担保となっており、元金を返せない場合は物件を売却することができないのです。

さらに、先にもお話ししましたように、物件の価格が購入時から変わっていないことはほぼありませんし、まして上昇していることなどありえません。

なので、物件を売却したと思った時には、物件の見積額は下落し、必要な返済額は上昇しているはずです。

そして、投資セミナーなどで語られる「最後には自分のものになる」という言葉ですが、これは毎月の利益を物件の購入借入額の返済に充てていって完済した時に達成するもので、利回りの低いワンルームマンションではもともと難しい話ですし、オーバーローンを組まないといけないような不良収支では到底叶うものではないのです。

 
いかがでしたでしょうか。
手持ちの現金が少ない方でも投資を可能にしてくれるように見えるオーバーローンですが、そのお金はいつかあなた自身が返さなくてはならないものなのです。

今回お話ししたケースは極端に収支が悪いケースですが、ワンルームマンションでそこまで収支が上手くいくことはほとんどありません。

不動産投資においては月々の収入と支出のバランスを確認し、しっかりと返済の見通しを立てることが重要です。

前回の『流行のワンルームマンション投資に潜む危険！② ワンルームマンション人気の裏側』の続きです

・ワンルームマンション投資におけるリスクは何か？
投資をする場合、最も知っておくべきなのは「リスクはどれだけあり、対処可能か？」ということです。

このリスクは売る側、説明する側からすれば「知ってほしくない情報」です。売れにくくなりますからね。

だからこそ、自力で調べるしかないのです。

収入や節税効果は、言われたものが「最大」であって、長期的に見ればはるかに少ないということも多いのです。

１．空き室のリスク

居住者がいない間は当然ながら家賃収入はありません。

投資は長い目でみる必要があります。

これからの人口減少、人口移動を踏まえて、「これから先、居住者は確保できるだろうか？」という目線は必要になるでしょう。

空き家が出た場合は家賃収入が入らないため、全て持ち出しとなります。

２．価格が下がるリスク

前述の通り、売る際には築年数が増えて思っている以上に価格が下がるということを認識しておきましょう。

「売ったら元が取れるし大丈夫大丈夫！」という油断が一番危険です。

３．金利リスク

借り入れているローンにも依りますが、長期的な借り入れである以上金利上昇のリスクも付きまといます。

現在は金利が低く借り入れがしやすい状態ですが、数年・数十年の間に金利が上昇する可能性も否定できません。

変動型金利であればローンの利息が金利の上昇によって増えてしまいます。

そのため、ギリギリ返せるという状態は危険なのです。

余裕を持ったプランを組み、実際に余裕があれば繰り上げ返済をしてこのリスクを減らしていきましょう。

 
・「オーバーローンで資産形成！」は本当にありえるのか？

オーバーローンとは、本来必要な金額以上のお金を借りることです。

物件価格が5000万円で、5500万円借りるといったものです。

よくあるのは「オーバーローンで資金を余分に借り入れれば、これからかかる費用（あるいは住宅ローンとは関係ない借金）を支払える上に、収入も増えますよ、現金が手元に入ってきますよ！」と提案することです。

理屈自体は間違っていません。

しかし、ここで知っておいていただきたいことがあります。

それは、「オーバーローンは信義則違反である」ということです。

信義則違反とは、簡単に言えば「銀行を騙し、信頼に背いた」ということです。

知らなかったでは済まされません。

もしオーバーローンが融資を受けた銀行にバレてしまうと、「融資金額の一括返済」が求められます。

住宅の金額以上の金額を借り入れているわけですから、仮に住宅を売ったとしても足りません。

相当苦しい状況に身を置かれることになるでしょう。

さらに銀行の信用をほとんど修復不可能なほど傷つけてしまうので、今後融資を受けるのは困難でしょう。

本当に資金が必要になっても、融資を受けられないので将来の可能性はほとんど閉ざされてしまいます。

オーバーローンを上手く使っている人がいるのは事実です。

しかし、このようなリスクを背負っているのです。

そして考えていただきたいのです。

「こんなリスクを顧客に平然と背負わせるような人間を信頼して良いのか？」と。

リスクを背負うのは提案者ではなく、利用者です。仮に利用するとしても、このようなリスクがあるということは絶対に知っておいてください。

甘い話には、相応のリスクがあるものです。
 
 
いかがでしたでしょうか。

3回に渡って『流行のワンルームマンション投資に潜む危険！』をお送りさせて頂きました。

人気ということはわかりやすいメリットがあり、見えにくいデメリットがあるということです。

一般の方には見えにくいデメリットを隠し、そのまま販売することなどあってはならないことです。

デメリットもリスクも踏まえて投資を行うことで、皆さまの本当に幸せな未来に結び付くのだと思います。

必ずご自身で理解を深めた上で、明るい未来を拓いていただけるように心から願っています。

前回『流行のワンルームマンション投資に潜む危険！①セミナーでは教えてくれない巨大なリスク』の続きです

・ワンルームマンション人気の裏側

ワンルームマンションは不動産投資において人気のある物件の一つです。

20代～30代の若い世代や、投資の初心者など幅広い層からの参入があるため、一般的な認知も広がっています。

投資セミナーなどでよくお題に出されるワンルームマンションですが、その人気の理由はご存じでしょうか？

「人気だから、いい物件！」とは限りません。

人気の理由を探ることで、隠された「裏の意図」にも目を向けることができますので、知っておいていただきたいのです。

端的になぜ、ワンルームマンションが流行ることになったというと、「投資に馴染みのない層にも売れるから」です。

購入価格が安いので、不動産投資の第一歩として算入しやすいですよね。

漠然とした将来への不安感が蔓延している現代では、投資への意識が向きやすくなっています。

そこで不動産業者側としては投資の初心者に対して、価格が安く算入の心理的ハードルの低い「ワンルームマンション」という武器を持って営業をかけていくことになり、結果としてワンルームマンションが人気になっていったのです。

ここで注意していただきたいのは、ワンルームマンションの人気の理由は「初心者がたくさん算入したから」だということです。

なにも投資として優れているからというわけではありません。

実はワンルームマンションは、収益性は高くありません。

もちろん投資額が大きくはないので仕方がない面もあるのですが、収益性が低いとプロの投資家は目を向けてくれません。

そうなると、不動産業者側は積極的に「誰かに」アプローチしなくてはいけなくなります。

そこで算入のしやすさを利用して、「投資の初心者」に対してアプローチするようになり、「プロが言うなら・・・」と初心者が算入を始め、人気になったというのが大まかな流れなのです。

このように人気の裏側には、「売り手の都合」が含まれているのです。

だからこそ、「プロが言うのなら間違いないだろう！」という意識は、とても危険なのです。

利害が絡む以上は、「売り手に有利な情報だけを流そう」とする場合もあるのです。

・ワンルームマンションの「利回り」は本当か？

投資において気になるのはその物件の利回りだと思います。

ワンルームマンションにおいての利回りの計算のベースとなるのは家賃収入です。

ただこの家賃収入ですが、家賃という「収入」だけでなく、「支出」も合わせて考えるべきです。

ワンルームマンションにかかる費用は管理費・修繕積立金・賃貸代行手数料などがあります。

さらに、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。購入時の税金・手数料もありますね。

「利回り」はこれらの支出も考えて算出するべきです。支出も考慮した利回りを「実質利回り」と言います。

一方、「年間の満室想定家賃収入÷物件価格×１００％」という最大期待収入のみを考えて算出した利回りを「表面利回り」と言います。

まず、説明されているのが「表面利回り」なのか「実質利回り」なのかは絶対に把握しておいてください。

説明される多くは表面利回りですが、本当に大事なのは実質利回りです。

相当悪いケースでは表面利回りで考えていたために支出が収入を上回り、家賃収入を得るどころかお金を「支払う」はめになるケースもあるので注意しましょう。

次回は『ワンルームマンション投資におけるリスクとは何か？』についてお話しします。
 

不動産投資を行う時は、もちろん収入を得る事が目的になると思います。

年金制度の破綻が危惧されていることから、保険として保有することも多くなっています。

安価な投資ではないため、セミナー等での勉強に励む方も多いことでしょう。失敗しないために勉強を怠らない姿勢は実に素晴らしいものです。
しかし、勉強をする上で最も大事なことは、「全てを鵜呑みにせず、自分で裏付けを取ること」です。

特に不動産投資に関しては売り手・話し手の利害が絡むことが多く、「本当の理由」が建前によって巧妙に隠されている場合が多々あるのです。
ただ、「裏付けとはいっても、何を調べればいいのか・・・」という方も少なからずいらっしゃることは理解しています。
そして、そこに付け込んで眉唾物の物件を押し付けるようなあくどいやり方があることも理解した上で、「騙されないために、疑うべきポイント」をお話ししたいと思っています。
判断軸を少しでも増やすことで、皆さまの損失を少しでも減らすことができれば幸いです。
 
 
・「元が取れる」は本当か？
よくあるトークで、

「決済が終わればその物件はあなたのものなので、売却すれば元が取れますよ！オーナーになれますよ！」というものがあります。
実は突っ込みどころ満載なトークなのですが、「600万円程度で売れます！」など数字で示せるだけに鵜呑みにされがちです。

しかしこの話、疑ってください。
まず不動産投資の最終収益は、非常に簡単に考えれば「収支＋売却価格－購入費用」となります。
今回のケースで一番の問題は、「売却価格」です。
利回りや管理費・固定費などの収支は投資における核なのでかなり詳しく説明されるでしょう。

しかし、売却価格に関しては遠い先の話なのでぼやかされてしまいがちです。
単純に考えてみましょう。購入後、数年・数十年経過して売却しようとした時、その物件は築何年になっているでしょうか？
新築でも築数年・数十年、中古ならば購入時の築年数＋数年・数十年となっています。
そうすると、「その築年数になった物件は、本当にその価格で売れるのか？」
こう疑問に思ってしかるべきでしょう。

ワンルームマンションは投資目的で売買されることが多く、実需は限られているので担い手は投資家であると言えます。

投資家の不動産を見る目は厳しいです。経年劣化による家賃相場や資産価値の下落率は必要以上に考慮されて納得のいく価格で売れることが少ないというのが現状です。
現在不動産投資において一番人気のワンルームマンションでも、中古の流動率は低いと言わざるを得ません。

これは納得のいく価格での売却ができず、オーナーが手放せないことが多いということを物語っています。
それだけに、売却価格を安易に見積もって「元が取れる」というのは暴論と言うべきでしょう。
調べるか、「その価格で売れる根拠は何か？」と聞くべきです。
その質問に対する対応で知識・誠意の有無もわかりますし、「この顧客はちゃんと調べてくるから、いい加減なことは言えないな。」と相手に思わせることもできるでしょう。

次回は、人気のワンルームマンションの裏側について、書きたいと思います。