一般・専任・専属専任媒介契約の違いとは！不動産売却を考えている方必見！
「不動産を売却する際に、業者との契約には違いがあるってホント？」 そのようにお悩みではありませんか？
不動産を売却する際には、業者に仲介を依頼するのが一般的です。 しかし、仲介の際に結ぶ契約には、3つの種類があることをご存知でしょうか。
今回は、不動産売却を行う方へ、3つの種類の契約についてご説明します。 以下の内容を参考にして、ご自身の要望に適した納得できる契約を行いましょう。
●一般媒介契約 契約する業者の名前は、すべて明らかにする必要があり、明示していない仲介業者との間で売買が成立した場合は、費用を支払う必要があります。
一般媒介業者は、複数の業者で広告や販売を行ってもらい、広く知ってもらえるメリットがあります。
●専任媒介契約 売主が、自分で見つけた買い手との間に、売買が成立した場合は、業者を通さずに直接売却ができます。 また、専任媒介契約では、業者は2週間に1度、販売状況を報告する義務があるため、現状の確認を行うことが可能です。
●専属専任媒介契約 売主との関係性が強いため、相談や希望が叶いやすくなり、安心して業者に依頼が可能です。
〇最後に 一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と、3つの種類があり、それぞれ内容が異なります。 あらかじめ契約の内容をしっかり確かめ、不動産売却を成功させましょう。 サンケンコーポレーションは、不動産売買の仲介業者です。 調布市など、首都圏で不動産に関するお悩みや疑問がございましたら、お気軽にご相談ください。 |
不動産がなかなか売れない！売れない不動産の共通点とは？
「売りに出している不動産がなかなか売れなくて困っている。」 そのようにお考えではありませんか？
大切な不動産の売却は、なかなか売れないと心配になりますよね。 長期間売れ残っている不動産には、共通の問題があります。
今回は、売れない不動産の共通点をご紹介し、その改善策をご説明します。 不動産が売れないとお悩みの方は、以下の内容を参考にして、改善策を考えてみてくださいね。
●価格が高い
大切な不動産ですので、希望金額を高く設定してしまう方もいらっしゃいます。
しかし、仲介業者によっては、見積金額を通常より高く設定する場合もあるのです。 長期間売れないと悩んでいる場合は、一度価格を見直して、値下げを検討しましょう。
●部屋が汚い その部屋の内装が汚れている場合は、非常に印象が悪くなります。 不動産を売却する際には、しっかりと掃除を行いましょう。
また、業者にハウスクリーニングを依頼しても良いかもしれません。 特に水周りの清潔感は、内覧の際の大きなチェックポイントです。さびやカビが生えている場合は、要注意になります。 専門業者にクリーニングを依頼しても、費用は数十万程度です。不動産が売れ残っている状態を考えると、必要な経費なのかもしれません。
●仲介業者の問題 業者に完全に任せてしまうだけではなく、ホームページの掲載やチラシの作製など、担当者と話し合いながら、ご自身でできることを行いましょう。
また、業者との連絡が取れない場合は問題外です。
〇最後に 不動産売買は、希望者が一人でも現れた場合に成立します。 売れない理由を考えて、適切な対策を取り、納得できる不動産売却を行ってください。 |
不動産売却の業者選びの3つのポイントとは？
 「不動産の売却に失敗したくない。」
「不動産売却業者の選び方がわからない。」
そのような考えをお持ちではないですか。
今まで一度も不動産売却を行ったことがない方にとって、仲介を依頼する業者選びは非常に難しいものですよね。
今回は、不動産の売却をお考えの方に、業者の選び方のポイントを3つご紹介します。
以下の内容を参考にして、後悔のしない業者選びを行いましょう。
●業者の得意分野を知る
不動産業者によって得意分野が異なります。
例えば、不動産の売却が得意な業者であれば、賃貸専門の業者、リフォームに特化した業者などです。
不動産の売却を行う際には、不動産売却を得意とした業者に依頼するのが良いでしょう。
そのためには業者に直接確認を行ったり、ホームページを閲覧したりして、得意分野を知ることが大切です。
たとえ口コミや、評判が良い業者でも、得意分野が違えば、信頼して依頼できない可能性もあるのです。
●良心的であるかを知る
不動産売却を安心して行うためには、業者の信頼が重要です。
お客さんの不動産の売却を第一に考えてくれる業者は、良心的と言えますよね。
ホームページに魅力的なことが記載されている場合でも、業者の本当の姿がわからない場合があります。不動産売却において、パートナーである仲介業者には、相談も親身に聞いてくれないと、安心できません。お客さんの立場になって、しっかり耳を傾ける業者を見極めることが大切です。
業者選びの際は、直接業者に相談して、丁寧に対応してもらえそうかを確認することをお勧めします。
●業者の規模は関係ない
不動産の売却は、大手や中小企業など、規模の大きさは関係ありません。
大手の方が、実績が目に見えていて、信頼性も高いと考える方も多くいらっしゃいます。
しかし、地元の中小企業でも、地域のことを詳しく知っていて、相談も親身になって聞いてくれる業者が多く存在します。
また、地元の中小業者には、大手から独立した、技術の高いベテランが存在する場合もあります。
〇最後に
今回は、不動産の売却を依頼する業者の選び方のポイントを3つご紹介しました。
業者の規模は関係なく、不動産売却が得意分野であり、良心的な業者であるのかを、実際に確認することが大切です。
不動産の売却の成功は、依頼する仲介業者で決まると言っても過言ではありません。
失敗しない売却のためにも、上記のポイントを参考に納得できる業者選びを行ってください。
株式会社サンケンコーポレーションは、不動産売却の仲介を行う不動産業者です。
調布市などの首都圏で、不動産の売却をお考えの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
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はまると危険！不動産投資初心者が陥りやすい罠とは？
これから不動産投資を始めようと思っているみなさん！ 当然誰しもが、絶対に投資を成功させようと思って不動産投資を始めますよね。 しかし、エネルギーにあふれた初心者の方だからこそ、陥りやすい失敗パターンというものがあります。 この失敗パターンに入ってしまえば、お金と時間を無駄にすることになります。先人たちの失敗例を見て皆さんの参考にしてください！
1 勉強のし過ぎ 特に税金関係の勉強はしっかりやらなければ損をしてしまいます。しかし、経済関係のことを闇雲に勉強すればいいものでもありません。 日経新聞を読んだからと言って不動産投資にプラスに働くとは限りませんし、インターネットでただ物件を探すだけでは意味がありません。
投資セミナーも各地で行われていますが、その内容は玉石混交といったところでしょう。 大事なのは自分の手と足を使って調査することです。
いい物件を見つけたら、不動産会社にすぐ電話してみる、いいエリアは実際に自分で歩いて確認してみるなどの身体を使った調査は本を読むよりも自分のためになります。 くれぐれも本やインターネットによる情報過多にならないように注意してください。
2 最初から大胆に投資すること 最初から大胆に大金を投資する方もいらっしゃいますが、一般的なサラリーマンの方の場合は小さな金額から始めましょう。また、新築物件にこだわる方もいらっしゃいます。 新築物件なら空き室になる可能性が低いだろうと考えてのことですが、場所がよければ築2,30年の物件でも空き室になる可能性は低いです。 新築物件の価値は一度人が入居してしまえばガクッと落ちるので、初心者の方は中古の安い物件から始めるのが無難でしょう。
3 現金不足に陥る しかしながら株式とは違い、すぐに売却して現金化できないというデメリットがあります。 こうしたリスクを考慮せずに、急な現金の入り用ができたときに困ってしまう方がいらっしゃいます。 不動産投資は長い視点で行う投資であるからこそ、自分の足元の現金はしっかりと固めておきましょう。
以上、不動産投資初心者が陥りやすい罠についてご紹介しました！ |
不動産投資を成功させる！信頼できる不動産会社の選び方！
これから不動産投資を始めようと考えているみなさん！ すでにどんな物件がいいか探し始めている人も多いのではないでしょうか？ しかし、不動産投資は自分の力だけで行えるものではありません。
成功のためには信頼できるパートナーを見つけることが必要不可欠です。 ですからそのパートナーとなる不動産会社は慎重に選ばなければなりません。 一旦、不動産会社の担当の人がついてしまうと、不満があってもなかなか言い出せない人も多いですから、信頼できる会社か十分に調べたうえで訪問しましょう。 今回は信頼できる不動産会社の選び方についてご紹介します！
1 まずは自分の希望をはっきりさせる 自分の希望がきちんと伝えられないと、どんな優秀な営業マンからも有益な情報を引き出すことができないからです。 また、エリアが決まっているならば、そのエリアの地元の不動産会社に行くことをおすすめします。 全国転勤のある大手の営業マンでは得られない情報を持っている可能性が高いですし、そのエリアのリスクや将来像についての情報が得られます。 さらに、大手と比べて営業ノルマが緩い会社が多いので、腰を据えて物件探しをすることができます。
2 ホームページを見る インターネットで判断できることは多くあります。ホームページでどんな業界団体に加盟しているか見てみましょう。 例えば、全国不動産協会、東京不動産協会などです。こういった団体に加盟するにはいくつかの基準があるので、加盟団体が多いとそれだけ信頼できる業者と言えます。 また、できたばかりの不動産会社の中には怪しいものも少なくないので、出来るだけ実績のある会社にしましょう。
3 積極的に情報を発信している この勉強を漏れなくこなすにはかなりの集中力が必要です。 ですから、こういったことを教えてくれる不動産会社を見つけることが成功への近道です。 どの不動産会社が詳しくフォローしてくれるかを判断するのは難しいですが、インターネットやセミナーで積極的に情報を発信している会社はフォローもしっかりしていると考えていいでしょう。
以上、信頼できる不動産会社の選び方についてご紹介しました！ |
株式投資と徹底比較！不動産投資のメリットを3つご紹介
老後や将来のことを考えて、投資をお考えのみなさん！ 一口に投資と言っても株式投資や不動産投資など種類が色々あって、どれにすればいいのか悩みますよね。 もちろん、それぞれの投資にメリット・デメリットはあります。 今回は株式投資と比較した際の不動産投資のメリットについてご紹介します！
1 節税になる 税制を理解することで、所得税と相続税を抑えることができます。不動産投資に必要なお金は経費として計上できることが多いからです。 逆に節税の方法について詳しくないと、知らず知らずのうちに損をすることになるので注意してください。 どれくらいの節税になるかはここでは書ききれないので、インターネットを参考にすることをおすすめします。
2 レバレッジを効かせやすい 簡単に言うと、少ない元手でより大きなお金を動かすことです。 例えば、自己資金300万円とローン2700万円で3000万円の物件を購入した時は、300万円の元手で3000万円の資産を運用していることになりますね。 この物件で150万円の運用益を出した場合には、300万円の半分、50％の運用益となります。 50％も運用益のある株式というのは少ないので、この点が不動産投資のメリットと言えますね。
3 初心者でも掘り出し物を見つけられる 株式投資は海外の大企業や個人投資家がこぞって注力する分野なのです。 彼らは少しでも利益率の高そうな株式を見つけたら、すぐにインターネットを介して注文します。
また、彼らは日本の一般的な投資初心者が持っていない情報をたくさん持っています。 ですから、みなさんが掘り出し物の株式を見つけるのは難しいと言っていいでしょう。
しかし、不動産ならどうでしょうか？ 海外投資家からも注目を集める高級リゾートならいざ知らず、みなさんの地元やそれに近い場所なら、確実にみなさんの方が詳しいですし、購入もしやすいですよね。 不動産市場ならいまだ眠っている掘り出し物を見つけ、高い利益率を達成することも可能です。
以上、不動産投資のメリットについてご紹介しました！ |
不動産投資を成功させたい方必読！投資物件の選び方と運用方法の注意点
不動産投資を始めようとお考えの方の中には、「投資物件の選び方を知りたい！」、「運用方法を考える際に注意する点を知っておきたい」とお考えの方も多いのではないでしょうか。 今回は、投資物件の選び方のポイントと、運用方法の注意点をお伝えします。
■投資物件の選び方のポイントとは？ 不動産投資の成功は、投資物件の選定にかかっています。 不動産の選択肢は以下のように分けられます。
・立地：首都圏/大都市圏近郊 or 地方及び郊外 ・物件形態：戸建て or 区分所有 or 一棟 ・構造：RC造 or 鉄骨 or 木造 ・築年数：新築 or 中古 ・用途：更地 or 店舗・オフィス or 住居 or その他 これらの選択肢を組みわせて、皆さんの投資物件を決めていきます。
不動産投資は、いくつかの資産運用の中でも多額の初期費用が必要な長期向けの投資方法です。 そんな不動産投資のメリットは、うまくいったときに期待どおりの安定した賃貸収入を得られることです。 つまり、投資物件を選ぶ際に最も大切にするべき点は、「長期にわたって安定して賃貸収入を得られるか」ということです。 投資物件を選ぶ際に気を付ける他のポイントとして、「購入代金が割安である」「高い利回りが期待できる」などがありますが、それらももちろん考慮しながら、将来においても安定して借り手を確保できるかという点をまず重視しましょう。 長期にわたって安定して賃貸収入を得られるかは、そのエリアの将来予想される人口減少率や、駅から近いなどの利便性、周囲の空室率などが挙げられます。
■知っておきたい運用方法の注意点 不動産投資をする上で、知っておきたい運用の注意点として以下の３つが挙げられます。 １．不動産投資は長期運用向き 前述した通り、数ある資産運用方法の中でも、不動産投資は特に長期向けの方法です。 長期的なしっかりとした計画を立てるために、不動産投資は先物取引やFXのような短期向きの運用方法のように、短期的な予測で価格の変動に対して機会を投じる「投機」ではないということを、改めて意識する必要があります。
２．物件購入後の努力も必要 不動産投資の成功は、投資物件の選定にかかっていると前述しましたが、もちろん物件購入後の運用も必要です。 購入した不動産の管理は、ご自身で行うのか、業者に依頼するのかを決定します。 その際に、借り手が常に途切れないような工夫を長期的な計画の中で考えておかなければなりません。 物件の経年劣化や、借り手のニーズなどを考慮して、安定した賃料収入を得られるように継続的な努力が必要です。
３．相談先選びが重要 不動産投資をするときに、多くの場合、不動産会社に相談するでしょう。 「お金だけ準備して、近くの不動産会社に依頼しておけば利益が出るだろう」という考えでいると、成功の確率がぐっと低くなります。 不動産投資には資金だけでなく、専門知識が必要です。信頼できる不動産会社を選び、不動のプロともに、話し合いながら決断していきましょう。 不動産選びの際は、一般的な不動産業務ばかり業績のあるものではなく、投資・収益物件を扱っている不動産を選ぶと安心です。
今回は、投資物件の選び方と、知っておきたい運用の注意点についてお話ししました。 不動産投資を考える上で、お悩みやご相談がありましたら、お気軽にサンケンコーポレーションにご相談ください。
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副業をしよう！実は手軽な大家業の始め方 4つのポイントを紹介します
今ではサラリーマンの方でも副業をすることが推奨される時代になってきましたね。 これからその傾向はどんどん強くなってくると予想されます。サラリーマンの方の副業で多いのが大家業です。 しかし、大家業と聞くと「面倒なことが多そう」「学生時代、大家の人に怒られたことがあるからなんか嫌」といったイメージを持たれる方もいるのではないでしょうか？そんなことはありません。 大家業は手間なく始められる副業なのです。 今回は大家業の始め方についてご紹介します！
1 家賃収入について そこから経費が平均的に19万円引かれたとすると、手取りの年収は77万円となります。利回りが7.7％の投資はこの時代にはなかなかないので、かなりお得であると言えます。
2 元手は100万円から 実は元手に100万円しかなくても大家業を行うことは可能なのです。といっても、地方の100万円の格安物件を購入するのではありません。 元手が100万円あればローンで1000万円の物件を購入し、運用できるということなのです。 1000万円の物件は50万円の自己資金と50万円のローンにかかる諸経費があれば購入することができます。 1000万円の物件を空き室なく運用できれば、月々まとまったお金が入ってき、元が取れます。
3 面倒なことはいらない しかしこういった手間は管理会社に代行してもらうことができます。 管理会社はクレーム処理や設備交換、退去時のクリーニングまでを家賃の6％ほどで代行するので、本業のある方は必ず利用しましょう。
4 覚えておくべきリスク ・空き家リスク しかし、入居者がいなくても物件の維持管理費は変わらずかかってきます。土地と建物の固定資産税、管理費などがかかります。 ・家賃減少リスク また、入居者が部屋で死亡してしまった場合も事故物件として需要が少なくなります。 ・災害リスク 修繕費がかかる場合や最悪、建物が倒壊してしまう可能性もあります。
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不動産投資・土地活用で収益を上げたい！不動産活用方法の基礎知識
近年、預金から投資へという社会の流れの中で、不動産を用いた資金運用が注目を集めています。 「不動産投資」、「土地活用」と聞くと、とても難しいものに感じる方も多いのではないでしょうか。 一見、難しく感じる不動産関係の資金運用ですが、まずは基礎から理解していくことができれば全体を理解できるようになります。 今回は、不動産投資に興味がある方、ご自身のお持ちの不動産を活用したいとお考えの方へ、「不動産」の資産運用の基本についてお話しします。
■不動産投資とは？ 不動産投資とは、一般に不動産物件を購入して、その物件を貸し出し、賃料収入を得て収益を上げていくことです。 近年では、土地とアパートを購入して、アパート経営をする方も増えています。 さらには、マンションの1室のみを賃貸経営するというマンション経営も珍しくありません。
■土地活用と不動産投資の違いは？ 「土地活用」と「不動産投資」の違いは、厳密な定義はありませんが、一般的に、「土地活用」は土地をお持ちの方が、その土地を有効に活用して土地の維持費を補うことを目的とすること、「不動産投資」は収益を明確な目的として、新たに不動産を取得することとして使い分けられることが多いでしょう。
■不動産投資の特徴とは？ 不動産投資は、他の資産運用法に比べて、多額の初期費用が必要であり、長期向けであると言えます。 不動産をお持ちでない方は、土地や収益物件を購入して運用するため、多くの場合、収入元の賃料収入と同時にローンの返済もあるという状態で投資効率を上げていくことになります。 一方、ご自身が保有している不動産を活用する場合は、資産の効率的な活用と言えるでしょう。
■考慮しておくべきリスクとは？ 投資にはリスクはつきものです。 不動産投資は、うまくいけば期待どおりの賃料収入が得られ、ローンの返済も安定します。 不動産投資を成功させるためには、リスクにもしっかりと向き合い考慮してく必要があります。 不動産投資のリスクは以下のものが挙げられます。 ・購入リスク：購入した物件に血管や瑕疵のあるリスク ・借入リスク：借り入れによる物件購入の場合、返済が滞るリスク及び金利変動のリスク ・空き家リスク：空室率増加による収益減少に陥るリスク ・補修リスク：物件の設備や建物が壊れた場合の補修費負担リスク ・火災リスク：入居者の不注意による出火等のリスク ・天災リスク：地震等の天災による物件損壊のリスク ・流動性リスク：物件を売却する際に、期待する価格ですぐに売却できないリスク ・オーバーローンリスク：何らかの原因で借入金以下の金額で物件を売却した場合、ローン残額だけが残るリスク
今回は、不動産投資についての知っておきたい基本知識についてお話ししました。 不動産投資のポイントは物件の選定であり、土地活用はその土地ごとに最適な活用法が異なります。 今回ご紹介したリスクにしっかりと備え、不動産投資、土地活用を成功させるためにも、ご不明な点やお悩みがあれば、不動産アセットマネジメント事業にも力を入れているサンケンコーポレーションにご相談ください。 |
不動産の賃貸経営を始める方へ：アパート経営の初期費用とは？
近年、資産運用の方法の一つである、不動産の賃貸経営がますます注目を集めています。 「賃貸経営を始めてみたいけど、初期費用にどれだけの費用がかかるのだろう？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。 不動産の賃貸経営というと、一般的に「アパート経営」と「マンション経営」の2つが挙げられます。 アパート経営は、1棟の建物を賃貸経営することを指します。 一方、マンション経営は、建物すべてを賃貸経営する方もいますが、通常は、部屋ごとにオーナーが分かれる区分マンションを賃貸経営することを指します。 今回は、その中でもアパート経営を始める際の初期費用についてお話しします。
■賃貸経営で必要な初期費用とは？ ・土地 アパート経営をする際に、新築を建てようと思うと、まず土地の準備が必要です。 土地の価格は、地域や立地条件などによって異なります。 とにかく安いという土地は、一般人が建物を建てられない場所であったり、立地が悪く空室ができやすい場所であったりするため、費用を考慮しながら、見極めをすることが大切です。
・建物 更地に建物を新築する場合は、まず本体工事費用がかかります。 電気やガス、水道工事から、駐車場や庭などの外回りの工事費、地盤工事が必要な場合は地盤改良工事費が必要です。 激安物件として、風呂なしエアコンなしなどといった設備の悪いアパートも存在しますが、現代では、カメラ付きインターフォンや、ネット環境などの設備が整っていることが他のアパートとの差別化を図るために重要なポイントです。 そのための付帯設備費も必要となってきます。 その他、手続きをする上で必要な費用に、建築確認申請手数料や登記費用があります。 これらの手続きは、業者に委託する場合が多く、その手数料も初期費用として考えておくべきでしょう。 中古物件を購入する場合には、その建物の購入費用と、リフォームが必要な場合はリフォーム費用が主になります。 中古物件は購入するときは、多くの場合不動産仲介業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
・税金 固定資産税、都市計画税、所得税、住民税、事業税などの税金は、経営をしていく中で発生する税金です。 その税金以外に物件の所得時にかかる税金として、登録免許税、印紙税、不動産所得税、消費税があります。 不動産の賃貸経営にあたっては、税金だけでも大きな額が必要になりますので、節税できるところは節税できるように、不動産の専門家に相談することをおすすめします。
今回は、アパート経営でかかる初期費用についてお話ししました。土地、建物などの費用は、中古か新築か、場所はどこか、大きさはどれくらいか、様々な要因で決まるため、一概に「初期費用はこれだけあれば大丈夫」ということはできないのです。 現在、賃貸経営に興味をお持ちで、ご自身のイメージする場所と建物で初期費用はどれくらいかかるのか知りたいという方は、不動産会社にご相談ください。 首都圏で信頼できる不動産会社をお探しの方は、是非一度お気軽にサンケンコーポレーションまでご連絡ください。 |
不動産の任意売却の相談先を決める際に知っておきたい3つのポイント
住宅ローンの返済が苦しくなり、任意売却を考えている方にとって、手続きやその後の流れなどわからないことが多いと、不安に感じるでしょう。 そんなときには、信頼できる専門家に相談することが大切です。 相談することで、気持ちに少し余裕が出るだけでなく、最適な手続きで進められるため、不要な出費や損失を防ぐことに繋がります。 それでは、任意売却について相談しようと考えたとき、誰に相談するべきなのでしょうか。 任意売却には、不動産売却の知識だけでなく、債権者との交渉を行うために債務の処理や、法律の知識が必要です。 今回は、主な相談先を3つご紹介します。
■任意売却の最適な相談先とは？ 任意売却の相談先としてよく挙げられるのが「不動産会社」、「弁護士/司法書士」、「銀行」です。 どこに相談するかを決める際に知っておきたいポイントは、以下の3つです。 １．不動産売却の知識・資格がある ２．必要な法律の知識・資格がある ３．債務者である皆さんの利益を第一に考える これらの3つのポイントを押さえておきましょう。 以下では、各相談先について詳しく見ていきます。
・不動産会社 「任意売却」は多くの部分は一般的な不動産取引と同様の手続きであるため、不動産取引の資格を持つ者がいる不動産会社に相談先に選ばれます。 しかし、任意売却がその他の不動産取引と異なる点として、債権者との交渉が不可欠です。 そのため、一般的な不動産の物件だけを扱っている不動産会社ではなく、任意売却相談などのコンサルティング業務に力を入れている不動産会社を選ぶことが大切です。 不動産コンサルティング業に力を入れている不動産会社であれば、不動産売却の知識と必要な法律の知識が十分にあるため、最適な相談先と言えます。
・弁護士/司法書士 任意売却は法的な知識と資格が関わるため、相談先として法律の専門家である弁護士や司法書士を思い浮かべる方も多いでしょう。 弁護士や司法書士の中でも、不動産売却の知識に優れた方に相談できれば安心です。 しかし、任意売却は1度の無料相談だけでは解決することができません。 実務も伴うため、相談料として支払う高額な費用が必要なことがデメリットとして挙げられます。
・銀行 住宅ローンの返済のご相談ならば、まずは銀行に相談するでしょう。 相談した結果、銀行に任意売却を進められ、そのまま専門機関を紹介された場合は、専門機関が手続きを執り行ってくれます。 しかし、ここで紹介される専門機関は依頼主である銀行の利益を優先して考えることが多いようです。 銀行に相談した末に、任意売却をするとなった場合は、紹介された機関に頼る前に、一度ご自身の信頼できる相談先を探してみることが大切です。
今回は、任意売却の相談先を3つご紹介しました。 「不動産売却の知識・資格」「必要な法律の知識・資格」「債務者である皆さんの利益を第一に考える」という3点を重視し、皆さんに最適な相談先を見極めてください。 |
首都圏に住むならココ！調布市が選ばれる二つの理由
「職場や学校が近いし、交通の便を考えても首都圏に住みたい」 など、当サイトをご覧の方の中には首都圏での暮らしをお考えの方も多くいらっしゃると思います。 今回は、首都圏の中でも住むのにオススメの街調布市についてご紹介します。
■地域交流が盛んな暖かい街 「みんなが笑顔でつながる・ぬくもりと輝きのまち調布」を市のモットーとして掲げている調布市は「落ち着きがあって治安がいい」と近年人気の街です。 2020年に東京オリンピック・パラリンピックの会場となる味の素スタジアム周辺では、スポーツイベントが開催されたり、許可保育園では地域の子育ての一環として交流保育が行われたり、と市一丸となって地域交流が盛んに行われています。 保育園対策や青少年の総合支援、高齢者・障碍者に対しての福祉事業など、医療福祉も整った制度があり、ビジネス・カルチャーを地元住民に知らせる「調布経済新聞」がインターネットで配信されたりと、多様なニーズが満たされる必要があるファミリーにとっては、オススメの街だと言えるでしょう。
■再開発が進む利便性の高い街 また今年の9月には調布駅舎の跡地に、大規模商業ビル「トリエ京王調布」がオープンするなど、調布駅周辺は再開発が進んでいます。 それに加えて、駅周りには、「調布商店街」「調布銀座」「上布田商栄会」などの昔ながらの商店街が数多く広がっており、過去からの産物と未来への取り組みが共存する街となっているのです。 上で見た東京オリンピックの開催に伴って、今後は駅前だけではなく郊外にも開発の動きが見られるようになります。 そのため、利便性は今まで以上にどんどん良くなっていくことでしょう。
■地域資源である自然環境も忘れずに 利便性が高く、商業圏がしっかりしているだけでなく、駅から5分も歩けば、畑や林が広がっているのも調布市の特長となっています。
いかがでしたか？ 再開発が進み、新しくなっていく中にも昔ながらの雰囲気や特有の自然環境を備えているのが、調布市が暮らしたい街として選ばれる理由なのですね。 弊社でも調布市の物件を多く取り扱っておりますので、「首都圏に住みたい」と言う方は是非ご検討ください！ |
覚えておきたい！リースバックの3つのデメリットとは
「親が病気になってお金が足りない… 「まとまったお金が必要だけど、今の家に住んでおきたい… となどお悩みの方が利用されるのが「リースバック」という方法です。 知る人ぞ知る「リースバック」とはどのような方法なのでしょうか？ またそのデメリットとして何が挙げられるのでしょうか？ 今回は、リースバックが何であるか、また覚えておくべきデメリットについてご紹介します。
■リースバックとは そもそも、リースバックとは一旦マイホームを任意売却して、オーナーに家賃を支払うことで、その住宅に住み続ける方法のことを指します。 ずっとそのままでいいというわけではなく、いずれは買い戻しを行う前提でとられるのがこの方法で、お子さんの教育費や家族の事情などによって生活環境を変えたくない方に適した方法です。
1．買戻しが無理なら手放すことになる 今見たように、リースバックの目的はあくまで、「一旦家を手放して家賃を支払うが、いずれは買い戻しを行う」ことです。 一般的には2年程度で買取を行う必要があり、2年たっても買い取り資金が足りない場合、 家はそのまま買主の手に渡ることになります。 こうなってしまうと、自分の所有する権利はもうどこにもありませんから、もちろんその家から出ていくこととなるのです。 再び買い取る際は売却金額の2，3割増しの値段になるので、リースバックの最中は何が何でも買い取り資金を貯める必要があります。
2．家賃が発生する 買い取り資金を貯金する必要はあるのですが、もちろん買主に家賃を支払う必要があります。 不動産評価額の10％程度が一年の家賃相場だと言われているので、2000万円の物件の場合月々約16万円の支払いが必要です。 こうやってみると、リースバックも意外と簡単ではないことがお分かりいただけると思います。 3．そもそも買主が見つからない リースバックをするには、任意売却時に物件を購入してもらう必要があります。 マイホームの立地などによってはそもそもの買主が見つからず、任意売却が失敗に終わる可能性も0ではないのです。
いかがでしたか？ デメリットを見て分かるように、出来ることならこの方法を利用したくはないですね。 ただ、どれだけ注意していても必要に駆られる可能性はあります。 その際は、不動産会社に相談の上、しっかりと任意売却・リースバックをサポートしてくれる業者に依頼するようにしましょう！ |
知らなかったじゃ手遅れ!?不動産投資ローンを組む前に知っておきたい2つのこと
「サラリーマンの知り合いでも始めているし、自分も…」と、不動産投資を始めようとしている方の中には、「始めるにはお金が足りない」と不動産投資ローンを検討されている方も多くいらっしゃると思います。 ただ、不動産投資ローンも住宅用ローンと同じ要領だと思っていると痛い目を見ることになり得ます。 ということで、今回は不動産投資ローンを組む前に知っておくべき、住宅ローンとの違いについてご紹介します。
■金利が高い 住宅ローンの金利は2016年に発表されたものでは、マイナス金利政策の影響もあり、変動金利で0.4~3%程度だと言われています。 それに比べ、不動産投資ローンは2~5%です。 値に幅があるのは、金融機関によって不動産投資に対する考え方が違うためです。 金利に関しては、住宅ローンより不動産投資ローンの方が高いので、気を付けるようにしましょう。
■貸付の目的が違うため、審査基準が厳しい 住宅ローンの審査の際に用いられる基準は、年収など借主の返済能力ですが、賃貸収入で利益を得る不動産投資ローンの場合はそうもいきません。 事業の採算性や発展可能性などが考慮されるため、おのずとその基準も高くなるのです。 これは、収入が安定しやすい個人と見比べたときに、アパートやマンション経営は景気や立地など様々な不確定要素にその結果が左右されるからです。
「それなら、住宅ローンで借りた物件を投資用に変更すれば？」 と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、貸付の目的を変えたことが銀行にばれると一括返済することになります。タブーを侵さないよう注意しましょう。
■もし返済出来なかったら…? ローンを返済することが難しくなったときに選択肢として考えられるのが、自己破産や任意整理といった債務整理です。 債務整理を行うとクレジットカードが作れなかったり、信用情報に登録されて一定期間借り入れが制限されたりと、不便なことが多く発生します。 万が一、何かがあった時にも返済出来るよう、きちんと採算性を保つような賃貸運営を心掛けましょう。
いかがでしたか？ 今回お伝えした内容は、不動産投資をご検討されている方ならマストで知っておくべきことです。 しっかり知識を身に付けて、負荷の少ない賃貸経営を行いましょう！
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免許番号はもう古い!?不動産売却の業者選びのポイント3選！
当サイトをご覧の方の中には、「不動産を売却したいけど、業者の選び方が分からない」とお悩みの方も多くいらっしゃるかと思います。 今回は不動産売却の際の業者選びのポイントについてご紹介します。
■不動産売却の成否は不動産会社にかかっている 不動産売却をする際、自分で買主を探すこともできますが、何も知識がない状態で一から売買契約を結ぶのは難しいですよね。 そのため、重要になってくるのがどの業者を選ぶかです。 不動産がいかに高く売れ、いかに早く売れるかは全て不動産会社にかかっています。 次の2つのポイントをおさえて、優良な不動会社を選ぶようにしてください。
■免許番号と行政処分歴 業者が建物の取引を行うには免許が必要です。 まずはこの免許の有無を確認することで無免許業者との取引を防ぐことが出来ます。 また、行政庁に行くと、業者名簿を見ることが出来、過去の行政処分歴や実績を確認することが出来るので、不安な方は参考にするとよいでしょう。
これまでは免許版業の更新回数をチェックし、その数字が大きければ大きいほど業歴が長く信用できる、という見分け方が推奨されてきました。 しかし、この見分け方は現在ではあまりオススメできません。 なぜなら、業歴が長い会社ほど経営者が高齢者であることが多く、実際には「どうせつぶれないだろう」とあまりやる気のない業者である場合も少なくないからです。 この手のタイプの不動産会社は売主のために親身に動いてくれる可能性は低いので、避けるべきでしょう。
■店舗の様子や訪問査定の営業マンで選ぶ 不動産業者の人柄が最も出るのが、訪問査定営業のタイミングです。 この際、「話を親身に聞いてくれるか」という点に絞って業者を見極めましょう。 自分の思っていることをどんどん押し付けてきたり、売主の話を全く聞かない業者はNG業者なので、選ぶ必要はないでしょう。 また売れない理由を市場環境や物件のせいにするのは、やる気のない業者なので避けると良いです。
■一括査定サイトを利用する 依頼を考える業者が少ない場合は上のような方法で選ぶことが出来ますが、多くの会社から選ぶ場合は、一括査定サイトが良いでしょう。 おすすめの一括査定サイトは当ブログの他の記事でまとめて紹介しているので、ご確認ください！
いかがでしたか？ 以上の点を踏まえて、信頼できる不動産会社を選びましょう！
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任意売却のメリット・デメリット｜オーバーローンしてしまったら
「不動産価格が大幅下落して、住宅ローンが払えなくなった
「ゆとりローンで結局元金が減っておらず、ローンが払えない」 など、オーバーローン状態に陥ってしまったときに検討される方が多いのが「任意売却」です。
■そもそも任意売却って？ 任意売却は、住宅ローンが返済できず残ってしまう場合に、債務者と債権者を不動産会社が仲介し、債務者、債権者、不動産の購入者の三者で納得のいく価格で取引を成立させることを指します。 競売による不動産売却では現金化するまで時間がかかってしまうため、オーバーローン状態の方にとっては、最もありがたい売却方法だと言われています。
■任意売却のメリット 任意売却のメリットは次の通りです。 ・市場価格に近い価格で売却できる。 安い相場で落札されやすい競売と違い、三者間の話合いによる売却であるので一般市場価格に近い価格で売却出来るため、残りの住宅ローンをより圧縮することが出来ます。
・住宅ローンの残債を分割払い出来る 最悪の場合、給与や銀行口座が差し押さえられる競売と違い、債権者と返済について柔軟に話し合うことが可能であるので、交渉次第は返済をゆっくり無理のない形にすることも可能です。
・精神的負担が少ない。 オーバーローン状態だとは言え、今後の計画が立てやすく自分の意思で売却を進められる任意売却なら、それ以降の生活を前向きに始めることが出来ます。
■任意売却のデメリット 次にデメリットを見ていきます。 ・近所にばれる可能性がある 自分の地域の不動産を買う人はその地域の人の可能性が高いです。 購入される方の多くが「なぜ不動産を売ることにしたのか」を聞かれるので、購入者が「任意売却である」と近所に言いふらす可能性があります。
・手続きに手間がかかる 不動産契約にあたって、弁護士や司法書士による本人確認が必須となっており、また連帯保証人や連帯債務者の出席が求められることがあります。 不動産会社に出向くことは間違いなく必須ですので、それだけ手間がかかると覚えておきましょう。
いかがでしたか？ 任意売却は手続きに手間がかかる分、メリットも多くあることがお分かりいただけたと思います。 オーバーローン状態で焦ってしまうときだからこそ、正しい知識を身につけて冷静に対処しましょう。 |
相続不動産の名義変更は必須!?具体的な方法について
「両親が亡くなってから長い間、不動産名義をそのままにしているけど大丈夫かな？」 など、相続不動産の名義変更でお悩みの方もいらっしゃるかと思います。 そもそも名義変更は行う必要があるのでしょうか？今回は相続不動産の名義変更の意義とその方法について詳しくご紹介いたします。
■期限はない!?名義変更の意義 結論から先にお話しすると、相続不動産の名義変更に具体的な期限はありません。 究極的には名義変更を行わなくても良いのです。 しかし、多くの方が名義を変更されるのにはきちんと理由があります。 それは、名義変更をしなかった場合の以下2つのデメリットを負わないようにするためです。
・登記名義人に固定資産税が請求される 固定資産税の納税通知は登記名義人宛てに送られるので、放っておくと固定資産税が支払われず、滞納扱いになってしまいます。 1/1の納税日までに名義変更をするのが無難でしょう。
・遺産相続争いに発展し得る 遺産をどのように分割するかを規定する「遺産分割協議書」は、不動産名義を変更する過程で作成します。 名義を変更しなければ、相続人の中で話がまとまっていても、新たな相続人が現れ遺産相続争いに発展する可能性が生じるのです。 少し手間をかけて名義変更をすれば、こういった面倒なことにならずには済むのですね。
■名義変更の方法 では、不動産名義の変更はどのように行えばいいのでしょうか？ 名義を変更し、不動産を相続するには相続登記が必要です。 ここでは、相続登記の5つのSTEPを見ていきます。
1．物件調査 名義変更の対象となる物件を調べます。 対象物件の登記簿を調べることで確認を行いますが、この際、父親名義だと思っていた不動産が実は祖父名義だった、といったような意外な事実が発覚することもあります。
2．相続人調査 戸籍謄本を取得し、相続人が誰であるかを確認します。 名義人が遺言書を残していなければ、法定相続人全員に手続きが必要です。
3．書類の収集・作成 固定資産評価証明書、被相続人の住民票除票、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などを収集し、役所に提出する書類を自分で作成します。
4．遺産分割協議書に署名押印 相続人全員でどのように分割するかを決定し、話し合いの内容を文書に起こします。 そして、全員の署名押印が必要です。
5．法務局へ申請 必要な書類がすべてそろったら、最後に相続登記を法務所に申請します。
いかがでしたか？ 名義変更は必ずしもする必要はないけれども、行うことで多くのリスクを解消出来るのですね。 相続登記を行う際には、この記事を参考にしてください！ |
収益物件のローンはどの銀行がいいの？金利や条件などの特徴を徹底解説！
収益物件を用いて不動産投資をお考えの方の中には、 「ローンを借りて投資を始めよう」と銀行のアパートローンのご利用をご検討されている方も多いでしょう。
今回は、アパートローンにおける金利がどれほど返済額に影響するのか、また各銀行はどのような融資姿勢であるのかをお話します。
■金利1%の違いで返済額が大きく変わる 「利子率1%の差なんて大したことないんじゃ…」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。 しかし、数％だからといって甘くみては痛い目に合います。
例えば100万円お金を借りるとしましょう。
金利18%で借りた場合、1年後に支払う利息は18万円です。これが19％になると19万円となります。 今回の場合であれば1万円の差額ですが、金額が高くなるアパートローンの場合だとこれ以上に返済額に影響が出るのは目に見えていますね。 金利1％の違いも馬鹿に出来ないのはこのためです。
■各金融機関のアパートローンの特徴
・りそな銀行の特徴 りそな銀行のアパートローンは不動産投資を始める方に向けた金融商品で、 自分が住居として使う面積が1/2以上あれば、利用することが出来ます。
りそな銀行は専門部署を設けてローンを提供しており、最長30年の融資希望者の数が年々増加しています。 全国のりそな銀行があるエリアで取り扱いがされており、固定金利型をはじめとして様々な金利形態を設定されているのがこの銀行の特徴です。
・みずほ銀行の特徴 満20歳以上で前年度の年収が200万円以上であれば誰でも借りられるのが、みずほ銀行の強みです。 融資金額も50万円から5億円と幅広く、また借入年数によって、ご自身にあった金利プランを選択することが出来ます。
・スルガ銀行の特徴 スルガ銀行は不動産投資を始めるサラリーマンに広く門戸を開いている銀行です。 融資のスピードが最大の強みで、その分他の銀行より金利条件が高いというデメリットがあります。 そのため、スピーディーな不動産投資をお考えの方にぴったりの銀行であると言えるでしょう。 個人の融資額上限は2億円で、他の金融機関から借り入れをしているとその借入額を差し引いた金額が上限となります。
・日本政策金融公庫の特徴 これまで紹介した銀行とは違って不動産賃貸業務を行っている事業者や個人に対する融資というのが特徴です。 そのため、購入不動産で賃貸業務を行う目的であるか借主が現在事業を行っている方のみに融資が限られます。 あくまで個人事業主や農林水産事業者の事業促進としての資金的支援を目的とした公庫であるので、覚えておいてください。
いかがでしたか？ 各金融機関のアパートローンの特徴をお分かりいただけたと思います。 冒頭でお話ししたように、金利によって返済額に大きく影響があるのがアパートローンです。 各金融機関の特徴を覚えて慎重に検討するようにしましょう！
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本当に安全？不動産投資のイメージと実際について
当サイトをご覧の方の中には、 「友達が始めたし…」「土地が余っている」 など様々な理由で不動産投資を始めようと考えている方が多くいらっしゃると思います。 しかし、「少し不安だな」や「あまり良いイメージがない」と投資に踏み切れない方も多いでしょう。 今回は、そんな不動産投資に対する世間のイメージとその実態を見ていきたいと思います。
■「株式投資はギャンブル」というイメージ 投資家というと、お金や高い車を持っていてどこか胡散臭い、怪しい、といったイメージを持つ方もいらっしゃるのでしょう。 確かに株式市場は下部を売ったり買ったりする市場であるので、得をしている人、損をしている人が存在します。
しかし、保険会社や銀行、国なども資産運用として株式投資を行っているのが実際のところです。 またお金をつぎ込んだ時点で手元に資産が残らないギャンブルと違い、株式投資では投資したお金は企業に預けている状態であり、株式を売るまで損得が発生しません。
こういったことを考えても、株式投資はギャンブルとは違い立派な資産運用の形の一つと言えます。
■不動産投資は失敗しやすい 不動産投資と聞くと、「始めるのにお金がたくさん必要だし、失敗しやすそう」と考える方も多いようです。 しかし、不動産投資は投資の中でも失敗しにくい種類であり、きちんとした知識を持って臨めば失敗することはあまりありません。 不動産投資が失敗しにくい理由は大きく次の3点です。
1．融資返済が終わった時点で純資産となる 不動産投資の最大のメリットがこれです。 融資を完済してしまえば、維持にそれほど費用を必要としないため、家賃収入のほとんどが収益となります。 残った物件は自身の資産価値となるわけです。
2．需要が大きく根強い 不動産は生活に根差した実業であり、需要がなくなることがありません。 人口が減少していると言われていますが、むしろ日本の世帯数は増えており、持ち家率が低下しているため、賃貸需要は大きいのです。
3．変動がゆっくりで対策しやすい 投資と言うと、株価の変動が激しく一日中パソコンでチェックする必要がある、というイメージがあるかもしれませんが、不動産投資はそれほど、株価が急騰・急落することはありません。 これは宅建業法と言う法律により、宅建免許を所有していない場合、短期的な売買の繰り返しが制限されているためです。
株価の上下を月単位で見ることが出来るので、焦ることなく対策することができます。
いかがでしたか？ 不動産投資に対するイメージに少しでも変化がありましたか？ 実際不動産投資は世間で言われているよりも、かなり身近なものとなっています。 今回ご紹介した内容を知ってもまだ不安だ、と言う方はお気軽にお問い合わせください！ |
これからの不動産投資について
先日、投資家のお客さんから相談を受けて、こんな話しをさせて頂きました。 現在、保有している物件が４棟程所有していて、更に増やしたいとの事です。
ですが、都心部では収益物件の価格も値上がりしていて、思い様な利回り物件が出てこないのが現状です。 これから購入しようと考えている殆どの投資の方は都心部での高利回り物件はなかなか少ないでしょう。 幸いに弊社では付き合いのある弁護士さん等から、任意売却の高利回り物件のお話しがたまに頂けるのですが、 殆どの場合は、不動産業者の方が即現金で買っていきます。
投資家の方ですと、どうしても色々な調査や判断に時間がかかってしまったりとかで即決が難しい為、 １日～２日で答えを頂け、決済もすぐして頂ける業者さんに軍配が上がってしまうのが現状です。
そんな中で、投資家の方に相談を受けている訳ですが、みなさん口を揃えて言うのが、購入物件の条件に『旧耐震建物は不可』との条件が入る場合が殆どです。 昨今、不動産投資に関する様々な情報が飛び交っていますが、投資基準を新耐震とする内容がとても多い訳です。 ですが、これって逆を言えば、旧耐震の物件はライバルが少ない分「投資対象となりやすい」ということの発送の転換も必要です。
今では、山手線内側エリアや都心部の人気エリアで新耐震の建物を購入しようとしても、冒頭で書きました様に、物件価格が上がり、 資金力が乏しい方や高利回りを期待している方は物件の取得がしづらい状況ですね。 とういう事はレバレッジ効果がとても薄い訳です。 そこで、狙いどころの一つとして、面白いのが、超都心・好立地・旧耐震です。 例えば、区分マンションであれば、マンション建て替え円滑化法の施行も進んでおり、バブル期の建物が、あと10年もすれば築40年になり、 これから社会問題化するのは必至です。 建て替え要件の緩和や容積率緩和による措置も、今後一層図られることが予想されますので、 建て替えがしやすくなり、等価交換による恩恵が受けやすくなるということが考えられます。 もし大きな地震で建物が破損しても、建て替えの口実にもなりますので、他の区分所有の賛同も得やすくなったりするわけです。
「旧耐震の建物で地震が起きて建物壊れたらどうするの？」という話しは良く耳にしますが、 逆転の発想からすると、「地震がチャンス」に変わるのです。 都心部では、土地の持分価格が、物件価格より高いということもありますので、そういった視点で物件選定をされると、 物件取得が難しい今の状況でも選択肢が広がり、他の投資家より一歩先がいけますよね。
現在では安く買って、高く売り抜くとうい手法は、だんだん難しくなっているのが現状です。 不動産投資も、周りと同じ考えでは投資をしても損をしてしまう可能性が高いです。 本当の不動産投資を成功させるには、将来的に見て本当に良い物件はどんな物件なのかを見抜く先見性というのが必要不可欠です。 みなさん、不動産投資を失敗しないようにお気を付け下さい。 最後までお読み頂き有難うございました。 |
3分で分かる！競売の手続きと流れ｜意外と知らない競売不動産
不動産投資をお考えの方の中には、「競売不動産なら安く物件を手に入れられる」と聞いたことがある方も多くいらっしゃると思います。
しかし、「実際にはどのような手続きを踏めばいいのか分からない」とお悩みではないでしょうか？ そんな方々に、今回は競売物件を手に入れるまでの流れについて説明します。
■大まかな流れ 競売手続きは大きく分けて、 競売物件の選択、落札、代金の納付、引き渡しの4段階です。 それぞれについて詳しく見ていきましょう。
■詳細な流れ (1) 競売物件の選択 目当ての不動産を探す前にまず、予算額を検討しましょう。ローンを利用する際は、金融機関に借入可能額を打診することも必要です。 予算額が決まったら、競売物件の物件情報を確認して入札先を選択します。 競売物件を閲覧する方法には以下の3点があります。
・裁判所に出向いて不動産競売にかけられている物件を確認する 物件明細書、評価書、現況調査報告書の3点セットを一枚40円でコピーするのが一般的な方法です。
・インターネットを利用する。 「BIT競売情報システム」というインターネット上の検索システムなら、 裁判所が出している競売物件の情報を確認でき、3点セットをダウンロードすることも可能です。 ただ、地方ごとにエリアが設定されているので該当しない裁判所の情報は手に入れることが出来ません。 また、会員になりログインが必要ですが、「981.jp」という一般社団法人不動産競売流通協会が運営しているHPでも同様に競売物件の情報を確認することが出来ます。
(2) 落札まで 入札する物件を選択したらいよいよ入札手続きに入ります。 「BIT競売情報システム」で入札開始日が告知されるので確認しましょう。 入札には、以下の4点が必要です。 ・印鑑 ・住民票(法人なら登記事項証明書or資格証明書) ・買受申出の保証金 ・裁判所でもらえる入札セット
入札内容を忘れないように、全ての書類のコピーをとっておきましょう。 入札完了後1週間で開札となります。 こちらの結果も「BIT競売情報システム」で確認出来るので裁判所に出向く必要はありません。 落札後異議申し立てなどがなければ、1週間で売却許可が確定します。
(3) 代金の納付 落札物件に所有者・占有者がいる場合、彼らに対して明け渡し交渉を行います。 引き渡しを強制する「引き渡し命令」は代金納付前には行えないので、あくまで明け渡しの条件や日時を交渉することになるでしょう。 売却許可確定後、裁判所から「代金納付期限通知書」というものが届くので、その内容に従って必要書類の提出と代金納付を行いましょう。
(4) 引き渡し 代金納付後なかなか元の所有者が立ち退かない場合は、引き渡し命令を申し立てることが出来ます。 この申し立てを無視して立ち退かない場合は強制執行されるので、明け渡し交渉が難航している場合は利用することをオススメします。 代金納付が済んで、裁判所から「登記識別情報通知書」が届けばいよいよ物件の引き渡しです。 買受人の責任で行うこの引き渡しですが、部屋にある家具などは勝手に捨ててはいけません。 きちんと法律に基づいた手続きと処理が必要となるので、間違えないよう気を付けましょう。
いかがでしたか？ 今回は競売不動産を手に入れるまでの流れについて詳しく見てきました。 自分の責任範囲が広い競売不動産であるからこそ、しっかりとルールを把握しておくことが必要です。 |
売れない中古戸建の不動産相談
先日、お客様が来店し、ご相談を受けました。 現在、いくつかの不動産会社に売却を依頼しているが、全然家が売れないとの事。
早速、レインズで確認すると5～6社からレインズに登録されていました。
既に、半年が過ぎようとしているが、売りに出して最初の半月くらいに内見に来たのは２組程度。 その後、全く内見者はいない様です。 不動産会社からの報告は一応、電話問い合わせが何件、メールが何件と報告はくるそうですが、実際に具体的な話になるお客様はいない様でした。
原因は何かとのご相談でしたので、「ズバリ値段です」と回答させて頂きました。 価格設定の根拠を聞いた所、最初に３社ほどに査定依頼をしたら、ある大手不動産会社だけがずば抜けて高い価格を言ってきたそうです。 他の２社に比べると約150万円ほど高値で売れるというとの事。
「大丈夫です、弊社に任せて頂ければ沢山お客様がいますので、これくらいの金額で絶対売れます！」と言ったそうです。
本人はその気になってしまい、まずその大手不動産会社に依頼をしたそうです。
最初の案内をされたお客様からは売出価格の約マイナス200万円程度の金額なら購入したいと言われたそうですが、 いきなりその値引きは・・・と思い断ったそうです。 私が査定をした所、妥当な金額でしたけど・・・ しかも、最初の大手不動産会社の営業は、その金額で契約にもっていこうと説得を始める始末だったそうです・・・・ お客様は不信感を抱いたので、いくつかの不動産会社にも相談に行き、結果、5～6社に依頼をしてしまったとの事でした。
当然、他の不動産業者にも価格設定の事は言われ、その為、少し価格を下げましたが未だに売れないでいます。 大手不動産業者さんは、高い査定をして専任媒介を取りたかったのでしょう・・・見事に失敗でしたね。
言い方は悪いですが、大手不動産会社の良くあるパターンに騙されたお客様でした。
弊社では媒介は取りませんでした。 レインズに載せた所で、売れませんから・・・ 調査をした所、金額が高いという点は大きいのですが、金額の問題だけではない事が判明。 現在の価格では間違えなく売れない事を後日、指摘させて頂きました。 同時に売却戦略をご提案させて頂きました。
売れな物件をいつまでも何の提案もなく、市場に晒しているのはお客様に気の毒です。 あっ、今回のお客様は、きちんと根拠を話せば、理解をして頂ける、非常に頭の回転の速いお客様だった為、 私に提案を理解して頂けました。 中には、自分の考えを曲げないお客様もいますが・・・
丁度、弊社の付き合いのある不動産業者の顧客の中に条件に当てはまる方がいたので、 無事、契約完了しました。 結果、とても喜んで頂きました。 恐らく、このお客様とは長い付き合いになると思います。 |
安いけど初心者は火傷する!?3分で分かる！競売不動産が安い理由とは
突然ですが、「競売不動産」という言葉をご存知ですか？ 不動産投資などで、少しでも安く物件を手に入れたい方には聞き覚えのある言葉ではないでしょうか。 今回は、あまり知られていない「競売不動産」がどういったものであるか、また競売を始める前に知っておきたい項目についてご紹介します。
■競売不動産とは 競売不動産とは、裁判所が行う不動産の競売手続きにより、お金に換えられるようになった不動産のことを指します。 その中でも居住目的の物件の多くが、元の所有者が住宅ローンを支払えなくなったために債権者から競売申し立てを受けたものが大半です。 そのため、一般に流通している他の不動産より購入する際の保証が少なく、その代わりに安く手に入れやすいのがこの種の物件の特徴だと言えます。
購入に関して買受人が全て責任を持つ必要がありますが、物件をお安く手に入れるなら最も狙い目の不動産です。
■競売を始める前に知っておきたい2つのこと 1一般的な物件との違い ここでは競売不動産と他の不動産が異なる点を見ていきます。 以下の点が大きな違いと言えます。
・所有権は引き渡しまでは保証されない ・落札後の交渉や鍵の引き渡しは自分自身で行う必要がある ・前所有者や裁判所に瑕疵担保責任はない。 つまり、多くの責任を自分で持つ必要があるということです。
2．競売代行サービスを利用される方が多い 上で見た競売不動産の特徴をご覧になって、「なんだか難しそう」「自分で責任を持つのは怖いな」など感じた方もいらっしゃるでしょう。 確かに、一般的な物件に比べて気を付けるべき点が多く初心者には難しいことが多いです。 そのため、競売代行サービスを依頼される初心者の方が多くおられます。
会社にもよりますが多くの競売代行サービスが成功報酬型で、落札出来なければ料金を必要としない場合があります。 最も面倒な落札後にもサポートを用意している業者も多く存在するので、初心者の方は代行サービスを依頼すれば安心だと思います。
いかがでしたか？ 競売不動産は、責任の多くを自分で持つ必要がある代わりに安く物件を手に入れられるということ。 責任の部分に関しても、競売代行サービスを利用することである程度は安心できることをお分かりいただけたかと思います。 弊社でもフルサポートの競売代行サービスをご利用いただけます。 競売不動産をお考えの際は是非ご利用ください！ |
東京はワンルームで決まり!?将来を見据えた投資物件の選び方
都内で不動産投資をお考えの方の中には、 「東京で不動産投資をするならまずはワンルーム！」 と耳にしたことがある方も多くいらっしゃると思います。 では、なぜワンルームが最適とされるかご存知ですか？
実は、これは「将来性」を考えた主張であり、条件が変われば変化する可能性があるのです。 今回は、不動産投資で重要になってくる、この「将来性」に基づいた投資物件選びのポイントについてご紹介します。
■「東京はワンルーム」と言われる理由 ワンルームがオススメされるのは一般的に、 ・初期費用が安い ・管理会社を使用する の2点の理由から、初心者にも簡単に始められるからだと言われています。
また、単身者が多く住む大都会であるため、ワンルームの需要があり続けているのです。 では、これらの要素はこれからも変わらずに存在するのでしょうか？ 実はそうとは限らないのです。
■変化しにくい要素に目を向ける必要性 不動産投資の魅力は何といっても長期にわたる「安定性」です。 この安定性を構成する要素はいくつかありますが、その中でも重きを置くべきは変化しにくい要素です。
・変化しやすい要素 周辺環境や物件価格に関しては、今後東京オリンピックの開催や再開発が進むことによって大きく変動することが予想されます。 また、修繕費や管理費は築年数が10年を超えると多くかかる場合があり、変化しやすい要素です。
・変化しにくい要素 その反面、立地条件や戸数、建物の構造などの要素は、外的要因によって比較的変化しづらいです。 そのため、これらの変化しにくい要素に強みを持った物件を選べば長期に渡って「安定性」を保つことが出来ます。
長年経っても変化しにくい条件に重きを置いて投資物件を選ぶようにしましょう。
■人口動態を踏まえる ここまで変化しやすい/しにくい要素を見てきましたが、地域によってどちらの要素にも入りうるものも存在します。それが「人口」です。 供給を賃貸需要が長期に渡って上回る、つまり人口が増加傾向にある地域であれば、「人口」は強みとなります。
1970年代後半より人口が増加し続けている東京は2030年まで人口増加が見込まれます。 更に近年は、晩婚化による単身世帯の増加や世界各国からの留学生などが増加に拍車をかけ、都心部では需要の割に供給が不足しているのが現状です。 「ワンルームマンション規制条約」があるので、むやみやたらにワンルームを建てることは出来ませんが、不動産投資物件としては十分狙い目だと言えるでしょう。 このように、自身の地域の物件において変化しにくい強みは何かを考えることが、良い投資物件を選ぶコツだと言えます。
いかがでしたか？ 「東京はワンルーム」など一般的に言われている主張には、将来を見据えた根拠がしっかりとあるのですね。 不動産投資は長い目で運用を考えていく必要があります。 「将来性」を踏まえて、入居希望が鳴り止まない投資物件を選びましょう！ |
投資物件失敗あるある！不動産投資を始める前に知っておきたい2つのコト
「使わない土地が余っている」「周りのみんなも始めているし、自分も始めよう」 など、当サイトをご覧の方の多くは、不動産投資を始めようとしていらっしゃることでしょう。
そんな皆様はどのように投資物件を選ぼうとしていますか？ 「立地が良くて安い物件を選べばいいんでしょ」と思っていらっしゃいませんか？ 実は、同じように考えて不動産投資を始めた方の多くが投資物件選びで失敗されている方が多いです！ 同様の失敗をしないためにも、今回は投資物件選びで一般的に起こりやすい失敗の例を3つご紹介します。 不動産投資を始める前に、是非一度ご覧いただければと思います。
■自分が住む基準で選んだが、入居者が見つからない 投資物件を選ぶ際に、「駅に近ければ多少日当たりが悪くたって、角部屋だったって良いよね」とお考えの方も多くいらっしゃると思います。 サラリーマンの方など、お一人でお住まいの多くの方がしてしまうのがこの失敗です。 「単身者なら日中は家に居ないし、多少の日当たりの悪さは気にならない」と思われたのではないでしょうか？ 確かに、入居者のターゲットが「単身者」の場合であればそれは正しいかもしれません。
しかし、入居者層が「ファミリー」だった場合どうでしょうか？ ファミリー向けの投資物件を選ぶなら、多少駅から遠くとも、日当たりがよく静かな環境の方が求められやすいかと思います。 このように、投資物件を選ぶ前に入居者のターゲットをきちんと設定しておくことが重要なのです。 不動産投資はあくまで「家賃収入」で利益を上げる投資の方法です。 つまり、自分が住むという基準ではなく、「入居者」の目線で物件を選んで入居される方が必要としない条件は捨てていくことが重要になります。
■少し古いが安い物件を選んだら、入居者が現れない これもよくある失敗です。 この失敗の原因は「耐震基準」を考慮していない可能性があります。 実は、建築された年代によって建物の耐震基準が異なるのです。 具体的には、1981年以降に建てられた物件は新耐震基準である『震度6強以上の地震でも倒れない』住宅だとされています。
これは、1978年に宮城県沖で発生した地震の被害を教訓に定められたもので、耐震という言葉を頻繁に耳にする近年、この新基準を満たしていない住宅はなかなか入居者に恵まれにくいです。 自分が住むことを考えてみても、耐震基準がしっかりしていないマンションに住むのは少し気が引けますよね。 投資物件を選ぶ際には1981年以降に建てられた物件を選ぶようにしましょう！
いかがでしたか？ 投資物件を選ぶ際には、自身が住みたいかどうかではなく、あくまで「入居者の目線」に立つことが重要です。 この教訓を踏まえて、多くの方に入居したいと思っていただける、素敵な投資物件を見つけていきましょう！ |
初めての不動産投資！投資物件の種類と特徴を徹底比較！
一口に投資物件といってもその種類は様々ですよね。 しかし初めて不動産投資を行う方は、その種類や特徴などを是非知っておいて欲しいものです。 そこで今回は投資物件の種類と、それぞれのメリットやデメリットを紹介していきます。
1．1棟マンションのメリットとデメリット マンション1棟に丸ごと投資するので、その分大きなリターンを期待することができます。 購入した物件が賃貸需要の高い場所であれば、家賃収入も安定するでしょう。 その反面、管理コストや経費などのコストがかなり大きくなります。 大地震や火災で1棟丸ごと倒壊する可能性も少なからずあるので、大きなデメリットと言えるでしょう。 そのため初めて不動産投資を行う方が、いきなりマンション1棟の投資を行うのは少しレベルが高いかもしれません。
2．区別所有マンションのメリットとデメリット 区別所有マンションとは、マンションの1室を投資用物件として購入するというものです。 ワンルームからファミリータイプと選択肢が多いですが、初期費用を抑えられるため比較的投資しやすく、初心者の方にもオススメです。 1室のみの投資では、空室リスクがかなり大きくなってしまいますので、物件を選ぶ際は注意しましょう！
3．アパートのメリットとデメリット アパートはマンションと比べて部屋数も少ないため、1棟マンションよりもハードルが低い投資物件です。 管理や運営を自分で行うとその分のリターンを増やせるのがメリットです。 もちろん空室リスクなどのリスクは変わりありませんので注意が必要でしょう。
4．オフィスビルのメリットとデメリット 投資物件ではオフィスビルも含まれます。一度テナントが入居してくれると、長期に渡って入居してくれるメリットがあります。 ただこういった物件はオフィス街など、物価が高い地域にあり、表面利回りが低くなる傾向にあることや、マーケットの変動リスクに注意する必要があります。
■どの投資物件を買うのがベストなの？ どの投資物件を買うかどうかは、あなた自身の不動産投資を行う目的を明確にする必要があります。 本業の片手間に安定した家賃収入を得たいというのであれば、マンション1棟を購入してしまったらかなりのリスクになりますよね。 この場合は個別所有マンションを購入するのがよいでしょう。 このように購入目的を明確にしたうえで、物件を選ぶことが不動産投資で儲けるポイントです。 自身が将来、家族に資産を残したいかなど明確にしておきましょう。
いかがでしたか。 当然のことながら、投資を行う方のバックグラウンドは多種多様です。 そのため、「あの人が不動産投資でこんな投資物件を買ったから自分も購入しよう」という決め方はあまりいい選択とは言えません。 自分の目的に合った良い物件を見つけていきましょう！ |
初めての不動産投資！投資物件は区別ワンルームを選んだ方が良い理由
「友人が不動産投資をやっているようだから自分もやってみたい」と投資物件の購入を検討していらっしゃる方も多いでしょう。 始めて不動産投資を行うなら、間違いなく区別ワンルームがオススメです。 そこで今回は投資物件にワンルームがオススメな理由をお話していきます。
■区別ワンルームとは？ 不動産投資では、みんながみんなマンションやアパートをまるごと1棟買って投資をしているわけではありません。 マンションのワンルーム一室を購入して投資をする方法もあります。 このマンションやアパートのワンルーム一室部分だけを区別ワンルームといいます。
■区別ワンルームがオススメな3つの理由
1．1棟まるごと購入するのはリスクが高い 1棟まるごとの投資物件を購入するのはリスクが高いです。 特に地震や火災などで物件が倒壊してしまえば、その分の負担もかなり大きいものになります。 始めて不動産投資を行うのなら、なるべくリスクは最小限にしたいので、区別ワンルームを選ぶようにしましょう。 どうしても収入を増やしたいという場合は、区別ワンルームをいくつか購入するといいですよ。
2．ランニングコストの差 不動産投資を長期的に行うとなった場合、将来のランニングコストや経費のことも考慮に入れておきましょう。 ランニングコストは物件1棟分となると、その分高くなってしまうのは想像がつきますよね。 またファミリータイプの物件とワンルームの違いでも金額にかなりの差が出てきます。 内装リフォームを行うとすると、ワンルームでは10～15万円程度、ファミリータイプは30万円以上が相場です。 長期的な目で見ればかなりの差になってきてしまいます。
3．空室リスクの差 ワンルームとファミリータイプでは空室リスクにも差が出てきます。 当たり前のことですが、投資物件に入居者がいないと家賃を払ってくれる方がいないので、収益が得られません。 そのため空室リスクのことをしっかり考慮に入れておく必要があるのです。
ファミリータイプの場合、部屋にご家族でお住みになるので、入居期間が長くなります。 しかし反対に、入居を決める際、意思決定者がお母さんであるかお父さんであるか、またはお子様の進学状況などが影響し、決断に時間がかかり、その分空室機関が長くなる傾向があります。 その分、ワンルームは入居期間が比較的短いものの、入居が決まりやすいので、投資物件にオススメと言えるのです。
いかがでしたか。 始めて不動産投資を行う方は、ぜひ区別ワンルームを検討してくださいね。 安易な考えで買ってしまうと失敗しやすいので、不動産投資についてしっかり勉強しておきましょう！
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不動産の売却に適した時期やタイミングとは？
「不動産をできるだけ高く、早く売りたい。」 そのようなお考えをお持ちではありませんか？
大切な不動産は、できるだけ高く、そして早く売りたいですよね。 今回は、不動産売却に適した時期やタイミングをご紹介します。
●入学、入社シーズン 一般的には、年が明けた1月から3月までに新しい住居を決める人が多くなります。しかし、4月に入ると、急激に需要が無くなる可能性が高いため注意が必要です。
●人事異動が多いシーズン また、子どもがいる方にとって、夏休みは子どもの転校手続きが行いやすい時期になるため、不動産の売買が増えます。
●市場価値が高いシーズン しかし、2013年以降、徐々に価値が上がりつつあり、2020年の東京オリンピックまで、市場が良くなると考えられています。 市場価値は、土地や不動産の値段に大きな影響を与えます。
●税金から考えたタイミング 例えば、2000万円で購入した不動産を6000万円で売却したと考えましょう。差額4000万円が、譲渡所得として考えられ、その金額に対応した税金を支払う必要があります。 しかしこの時、売却したい不動産の所有年数が、5年未満であるか、5年以上であるのかによって、納める税金が約2倍異なるのです。
所有年数が5年未満である不動産は、短期譲渡所得と言われ、譲渡所得に対して約40%課税されます。 したがって、税金を考えた場合、所有年数が5年以上であるタイミングが適しているでしょう。
〇最後に 不動産を売却する際には、適した時期やタイミングがあるのです。 不動産売却を検討している方は、上記の内容を参考に、時期を考えて売却を行いましょう。 |
不動産一括査定サイトにはこんな落とし穴も！？ そのメリット、デメリット教えます！③
一括査定サイトのデメリット
・大手の場合、高い査定額をだされてしまう可能性がある
一括査定サイトを利用して、大手に査定を頼むと高い査定を出される場合があります。 不動産の売却はそのシステム上、媒介契約という売る側の仲介を行うための契約を 仲介業者と結ぶ必要があるんですね。
これが一つの落とし穴となっていて、不動産会社はこの媒介契約を結びたいので、 「なるべく高く売りたい」と思っているお客さんの心理を逆手に取って、 売れもしない高めの値段を査定額として出してくる場合があるんですね。 そうなってくると、高めに金額が設定されているわけなので、家を売りたいのになかなか売れない、 売れ残ってしまうということが、当然起こってしまうんですね。
対策としては、やはりその地域に特化しているような不動産会社にも査定を依頼することで、 様々なところからの査定額を比較して、本当に相場に近い価格なのかを吟味していく必要があります。 そもそも、良心的な不動産会社であれば、わざわざ高く査定をしても 結局売れ残ってしまって意味がないことを理解しているので、 しっかりとした値段で査定をしてくれるということも覚えておいてください。
また、一括査定サイトの広告で 「あるサイトで5000万円で売れなかった物件が、5500万円で売れました！」 のようなものがたまに見られますが、 そんなことはほぼ不動産業界ではあり得ないと言ってもいいでしょう。 集客の手法の一種として仕方のないことではあるので、これらを鵜呑みにせずに 自身の目でしっかりと吟味していくことが大切ですね。
・一括査定サイトといえども全ての不動産会社は見つからない
これは当たり前といえば当たり前のことではあるのですが、 一括査定サイトに登録している不動産会社は日本全国全ての会社ではないんですね。 なので、地域の規模の小さい不動産会社なんかは出てこない可能性も十分にあります。 あらかじめ信頼の置ける不動産会社があるなら、直接そちらに依頼する方が良いでしょう。
・個人情報が複数の業者に知られてしまう
一括査定サイトで査定を受けるためには物件の情報や個人情報を入力する必要があります。 この情報が複数の業者に知られることになるので、万が一悪徳な業者に知られてしまったらということも 頭の片隅においておいた方が良いデメリットですね。 また、優良な業者ばかりに知られていたとしても、営業電話がかかってくることは否めません。 やはり不動産会社も一括査定サイトに登録している物件である以上、 他社と比較されていることは理解しているので、 競争が生まれ営業電話でアピールしてくることは多くあるでしょう。
まとめ 一括査定サイトは手間なくいろんな不動産会社に査定を依頼できるのでとても便利なものですが、 結局高い査定額を出されてしまっていつまでたっても売れないドツボにはまってしまうリスクもあります。 一括査定サイトを最大限活用する場合の注意点として、目先の金額につられて一番査定額の高いというだけで、 判断するのは控えましょう。 高い金額で設定されているということは、デメリットのところでお伝えした通り、 まずは依頼を受けたいがために設定された金額である可能性があります。 自身の持っている物件に対して、査定額が適切な金額であるかはじっくり吟味していきましょう。 また、吟味していく際ですが、値段の根拠をしっかりと提示してくれるような不動産会社を 選ぶようにすると失敗する可能性はぐっと下がるでしょう。
いかがでしたか？ 今回は不動産一括査定サイトのメリットとデメリット、活用していくための注意点などについてお話ししてきました。 家を売る機会というのは人生で何度も訪れるものではないので、 どうしたら良いのかわからず戸惑ってしまう方も多いでしょう。 そんな時は今回の記事の内容を参考にして、じっくりと物件の査定額を比較してみたり、 信頼の置ける不動産会社に相談してみると良いでしょう。
皆さんが満足のいく形でお家を売ることができることを祈っています。 |
不動産一括査定サイトにはこんな落とし穴も！？そのメリット、デメリット教えます！ ②
一括査定サイトのメリット
・査定が無料で行える
前回から述べてきたことではありますが、一括査定サイトを使う上で 大きなメリットとなってくる部分はやはり無料で使えるというところでしょう。 一括査定サイトは、不動産会社からに収益で成り立っており、 サイト運営側も利用者をどんどん増やしていくために広告をうっているくらいです。
「家を売ったらいくらになるのか知りたいけどどうしよう」と悩んでいる方には 一括査定サイトは気軽に査定額を知るツールとしてとてもオススメです。
・気軽に多くの会社での査定が行える
一括査定サイトを使わなければ、タウンページや知っている不動産会社を 自分で探してきて査定を依頼する必要がありますが、 一括査定サイトであれば、インターネットで必要事項を一度入力するだけで、 あとは勝手に不動産会社をマッチングしてくれるので不動産会社を探す手間が省けます。
・自分にあった不動産会社が見つかる
一つの不動産会社では、対応できる範囲も限られてきますし、得意としているものも異なってきます。 土地を買い取るのが得意な不動産会社や、一軒家を買い取るのが得意な不動産会社もいます。 また、地域に関しても、不動産は誰にとっても高い買い物であるために、 仲介業者もその地域のことをキチンと把握しておかなければかんたんには売れず、 広い範囲を対象とすると、非効率になってしまうため、広範囲の土地の買取を得意度している 不動産会社というのは少ないのです。
全国に12万ほど業者があるとは言われていますが、その1つ1つの対象エリアは限られており、 あなたの物件を取り扱える会社を探すのは手間と時間がかかりますし、 それをさらに複数の会社を探して比較がしたいとなってくると、 さらに負担は大きくなってきます。 また、ただ査定額が知りたいだけという場合でも、探し当てた不動産会社が自分の物件の 土地に対応していなかった場合などは、 査定そのものをしてもらえない可能性も高いので、結局しっかりと探していく必要が出てきます。
これらのことを踏まえると、一括査定サイトを使えば、自分の部謙也その土地を扱っているまたは得意としている 不動産会社をほとんど手間をかけることなく探し当てることができ、またその会社同士の比較も簡単にできるので、 一括査定サイトはとても便利ということがわかるでしょう。
次回はデメリットを開設していきます。 |
